양도소득세 계산 관련 세무실무(1)

양도소득세가 과세되는 자산을 양도(transfer)함으로 얻는 소득에 발생되는 세금

| 인사말

안녕하세요? 재무통 taxis 입니다.
오늘은 부동산 등의 매매시 발생되는 매도인이 부담하는 양도소득세에 대해서 알아보고자 합니다. 

# 본 내용은 참고 용도로만 활용하시되, 정확한 정보는 관련 기관에서 확인하시기 바랍니다.

< 목 차 >
Ⅰ. 개요
Ⅱ. 양도소득세 과세대상
Ⅲ. 양도·취득시기

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Ⅰ. 개요

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양도소득세

양도소득세란 개인이 토지, 건물 등 부동산이나 주식 등과 파생상품의 양도 또는 분양권과 같은 부동산에 관한 권리를 양도함으로 인하여 발생하는 이익(소득)을 과세대상으로 하여 부과하는 세금을 말합니다.

• 양도소득세는 과세대상 부동산 등의 취득일부터 양도일까지 보유기간 동안 발생된 이익(소득)에 대하여 일시에 양도시점에 과세하게 됩니다.
• 따라서 부동산 양도로 인하여 소득이 발생하지 않았거나 오히려 손해를 본 경우에는 양도소득세가 과세되지 않습니다.

양도소득

‘양도소득’이란 개인이 양도소득세 과세대상 자산을 양도함으로 인하여 얻는 소득을 말합니다.(다만, 부동산매매업자 등이 사업적으로 행해지는 부동산 등을 판매하여 발생하는 소득은 사업소득에 해당)

양도

‘양도’란 자산에 대한 등기·등록에 관계없이 매도·교환 또는 법인에 대한 현물출자 등으로 인하여 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것을 말합니다.

자산이 유상으로 소유권이 이전되었다 하더라도 양도로 보지 않는 경우

① 환지처분 또는 보류지에 충당
도시개발법 기타 법률에 따른 환지처분으로 지목 또는 지번이 변경되거나 보류지로 충당되는 경우

② 양도담보
양도담보는 비록 소유권이전의 형식을 취하지만 그 실질이 채권담보에 해당하기 때문에 양도로 보지 않습니다.(다만, 양도담보 계약을 체결한 후 채무불이행으로 인하여 변제에 충당한 때에는 그 때에 이를 양도한 것으로 봄)

③ 「공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률」 등에 따른 토지교환
토지 이용상 불합리한 지상 경계를 합리적으로 바꾸기 위해 토지를 분할하여 교환한 것으로 분할된 토지의 전체면적이 분할 전 토지의 전체면적의 100분의 20을 초과하지 아니하는 경우

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Ⅱ. 양도소득세 과세대상

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토지와 건물

‘토지’라 함은 지적법에 따라 지적공부에 등록하여야 할 지목에 해당하는 것을 말합니다.(건물에는 건물에 부속된 시설물과 구축물을 포함)

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부동산에 관한 권리

부동산을 취득할 수 있는 권리, 지상권ㆍ전세권과 등기된 부동산임차권을 말합니다.

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주식 또는 출자지분(신주인수권과 증권예탁증권을 포함)

① 주권상장 법인 주식
직전사업연도 종료일 현재 1%이상(코스닥 주식은 2%, 코넥스 주식은 4%) 또는 시가총액 15억원(코스닥 주식 15억원, 코넥스 주식은 10억원) 이상인 대주주등이 양도하는 주식과 장외거래하는 주식
- 합병법인의 신주를 합병사업연도에 양도하는 경우에는 피합병법인의 합병등기일 현재 주식보유 현황에 따릅니다.

② 주권상장법인이 아닌 법인의 주식
직전사업연도 종료일 현재 4%이상 또는 시가총액 10억원 이상

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기타자산

① 사업용 고정자산과 함께 양도하는 영업권

② 특정시설물 이용권·회원권 등
이용권ㆍ회원권 그밖에 그 명칭에 관계없이 시설물을 배타적으로 이용하거나 일반이용자에 비하여 유리한 조건으로 이용할 수 있도록 약정한 단체의 일원이 된 자에게 부여되는 시설물이용권을 말하는 것으로 골프장회원권, 콘도미니엄회원권, 종합체육시설 회원권 등이 있습니다.

③ 특정주식 등
해당법인의 자산총액 중 토지ㆍ건물 및 부동산에 관한 권리의 가액의 합계액과 해당 법인이 보유한 다른 법인의 주식가액의 합계액이 차지하는 비율이 50% 이상이고, 해당법인의 주식 합계액 중 주주(출자자 포함) 1인과 기타주주(주주 또는 출자자 1인과 특수관계에 있는 자를 말한다)가 소유하고 있는 주식 합계액이 50%를 초과하는 법인의 주식을 주주 1인 및 기타주주가 주주1인 및 기타주주 외의 자에게 3년간 누계기준으로 50% 이상 양도하는 경우 양도소득세 과세대상에 해당합니다.

④ 부동산 과다보유 법인의 주식
골프장․스키장․휴양콘도미니엄 또는 전문휴양시설을 건설 또는 취득하여 직접 경영하거나 분양 또는 임대하는 사업을 영위하는 법인 중 토지․건물 및 부동산에 관한 권리의 가액과 해당 법인이 직접·간접으로 보유한 다른 법인의 주식가액에 다른 법인의 부동산등 보유비율을 곱하여 산출한 가액의 합계액이 차지하는 비율이 자산총액의 80% 이상인 법인의 주식으로서, 해당 법인의 주식을 단 1주라도 보유하다가 양도해도 양도소득세 과세대상에 해당합니다.

⑤ 이축권
토지·건물과 함께 양도하는 이축을 할 수 있는 권리는 양도소득세 과세대상에 해당합니다. 단, 감정평가를 통해 별도로 평가하여 신고하는 경우에는 제외됩니다.

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파생상품

• 국내 모든 주가지수 관련 파생상품의 양도로 발생하는 소득: 코스피200 선물·옵션·ELW, 미니코스피200 선물·옵션, 코스닥150 선물·옵션, KRX300 선물, 섹터지수 선물, 배당지수 선물, 코스닥 200변동성지수선물, 코스닥150 주식워런트증권(ELW) 등
• 해외 파생상품시장에서 거래되는 파생상품 및 주가지수 관련 장외파생상품의 양도로 발생하는 소득

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Ⅲ. 양도·취득시기

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원칙

양도 또는 취득시기는 원칙적으로 해당 자산의 대금을 청산한 날

대금청산일이 불분명한 경우

등기부ㆍ등록부 또는 명부 등에 기재된 등기ㆍ등록접수일 또는 명의개서일

대금청산 전에 소유권이전등기(등록 및 명의개서를 포함한다)를 한 경우

등기부ㆍ등록부 또는 명부 등에 기재된 등기접수일

장기할부조건으로 매매하는 경우

소유권이전등기(등록 및 명의개서 포함)접수일․인도일 또는 사용수익일 중 빠른 날

자기가 건설한 건축물의 취득시기

사용승인서 교부일. 그러나 사용승인서 교부일 전에 사실상 사용하거나 임시사용 승인을 받은 경우에는 그 사실상의 사용일 또는 임시사용 승인일. 건축허가를 받지 않고 건축하는 건축물에 있어서는 그 사실상의 사용일

완성 또는 확정되지 아니한 자산을 취득 또는 양도한 경우

당해 자산의 대금을 청산한 날까지 그 목적물이 완성 또는 확정되지 아니한 경우에는 그 목적물이 완성 또는 확정된 날

상속 또는 증여에 따라 취득한 자산의 취득시기

그 상속이 개시된 날 또는 증여를 받은 날

｢도시개발법｣ 기타 법률에 의한 환지처분으로 인하여 취득한 토지의 취득시기

환지 전의 토지의 취득일. 다만, 교부받은 토지의 면적이 환지처분에 의한 권리면적보다 증가 또는 감소된 경우에는 그 증가 또는 감소된 면적의 토지에 대한 취득시기 또는 양도시기는 환지처분의 공고가 있은 날의 다음날

공익사업을 위하여 수용되는 경우

대금을 청산한 날, 수용의 개시일 또는 소유권 이전등기 접수일 중 빠른 날

민법 제245조 제1항의 규정에 의하여 점유 취득한 경우

당해 부동산의 점유를 개시한 날

의제취득시기

• 양도소득세 과세대상 자산 중 토지․건물, 부동산에 관한 권리 및 기타자으로서 1984.12.31. 이전에 취득한 것은 1985.1.1.에 취득한 것으로 봄.
• 2001.1.1. 이후 양도하는 상장주식으로서 1985.12.31. 이전에 취득한 것은 1986.1.1.에 취득한 것으로 봄

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| 맺음말

위와 같이 양도소득세에 대해 대상 자산의 종류와 양도·취득 시기에 대해서 알아보았습니다.

긴글 읽어주신 점 진심으로 감사드립니다. – 재무통 taxis

# 위 내용 중 수정 및 보완할 부분이 있으신 경우 이메일이나 댓글로 연락 주시기 바랍니다.