양도소득세 계산 관련 세무실무(2)

양도소득세가 과세되는 자산을 양도(transfer)함으로 얻는 소득에 발생되는 세금

| 인사말

안녕하세요? 재무통 taxis 입니다.
오늘은 부동산 등의 매매시 발생되는 매도인이 부담하는 양도소득세에 대해서 알아보고자 합니다. 

# 본 내용은 참고 용도로만 활용하시되, 정확한 정보는 관련 기관에서 확인하시기 바랍니다.

< 목 차 >
Ⅰ. 개요
Ⅱ. 1세대 1주택 비과세
Ⅲ. 기타 비과세 사례
Ⅳ. 고가 주택의 양도소득세

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Ⅰ. 개요

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양도소득세

양도소득세란 개인이 토지, 건물 등 부동산이나 주식 등과 파생상품의 양도 또는 분양권과 같은 부동산에 관한 권리를 양도함으로 인하여 발생하는 이익(소득)을 과세대상으로 하여 부과하는 세금을 말합니다.

• 양도소득세는 과세대상 부동산 등의 취득일부터 양도일까지 보유기간 동안 발생된 이익(소득)에 대하여 일시에 양도시점에 과세하게 됩니다.
• 따라서 부동산 양도로 인하여 소득이 발생하지 않았거나 오히려 손해를 본 경우에는 양도소득세가 과세되지 않습니다.

양도소득

‘양도소득’이란 개인이 양도소득세 과세대상 자산을 양도함으로 인하여 얻는 소득을 말합니다.(다만, 부동산매매업자 등이 사업적으로 행해지는 부동산 등을 판매하여 발생하는 소득은 사업소득에 해당)

양도

‘양도’란 자산에 대한 등기·등록에 관계없이 매도·교환 또는 법인에 대한 현물출자 등으로 인하여 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것을 말합니다.

자산이 유상으로 소유권이 이전되었다 하더라도 양도로 보지 않는 경우

① 환지처분 또는 보류지에 충당
도시개발법 기타 법률에 따른 환지처분으로 지목 또는 지번이 변경되거나 보류지로 충당되는 경우

② 양도담보
양도담보는 비록 소유권이전의 형식을 취하지만 그 실질이 채권담보에 해당하기 때문에 양도로 보지 않습니다.(다만, 양도담보 계약을 체결한 후 채무불이행으로 인하여 변제에 충당한 때에는 그 때에 이를 양도한 것으로 봄)

③ 「공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률」 등에 따른 토지교환
토지 이용상 불합리한 지상 경계를 합리적으로 바꾸기 위해 토지를 분할하여 교환한 것으로 분할된 토지의 전체면적이 분할 전 토지의 전체면적의 100분의 20을 초과하지 아니하는 경우

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Ⅱ. 양도소득세 1세대 1주택 비과세

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1세대 1주택 비과세

거주자 및 그 배우자가 동일한 주소 또는 거소에서 생계를 같이하는 가족과 함께 구성하는 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택(고가주택 제외)만을 보유하고 있는 경우로서 해당 주택의 보유기간이 2년 이상인 경우 주택양도차익에 대해 비과세하는 제도입니다.(다만, 2017.8.3.부터 취득하는 조정대상지역내 주택의 경우 2년 거주 필요)

이때, 주택에 딸린 토지가 도시지역 안에 있으면 주택정착 면적의 5배까지, 도시지역 밖에 있으면 10배까지 양도소득세가 과세되지 않는 1세대 1주택에 해당합니다.

보유기간의 제한을 받지 않는 경우

• 임대주택법에 의한 건설임대주택을 분양받아 양도하는 경우로서 당해 주택의 임차일로부터 양도일까지의 기간 중 세대전원이 거주한 기간이 5년 이상인 경우
• 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」에 따라 협의매수되거나 수용되는 경우(사업인정고시일전 취득한 경우에 한함.)
• 「해외이주법」에 따른 해외이주로 세대전원이 출국하는 경우(다만, 출국일부터 2년 이내에 양도하는 경우에 한함)
• 1년 이상 계속하여 국외거주를 필요로 하는 취학 또는 근무상의 형편으로 세대전원이 출국하는 경우(다만, 출국일부터 2년 이내에 양도하는 경우에 한함)
• 취학, 1년 이상 질병의 치료·요양, 근무상 형편으로 1년 이상 살던 주택을 팔고 세대원 모두가 다른 시·군지역으로 이사를 할 경우(광역시 안의 구지역과 읍ㆍ면지역간의 이주, 도농복합형태의 시 안의 동지역과 읍ㆍ면지역간의 이주를 포함함)

거주기간의 제한을 받지 않는 경우

• 거주자가 조정대상지역의 공고가 있은 날 이전에 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 사실이 증빙서류에 의하여 확인되는 경우로서 해당 거주자가 속한 1세대가 계약금 지급일 현재 주택을 보유하지 아니하는 경우
• 재개발·재건축사업에 참여한 조합원이 사업시행 기간 중에 일시 취득하여 1년 이상 살던 집을 재개발·재건축된 주택으로 세대전원이 이사(완공 후 2년 이내)하게 되어 팔게 될 경우(다만, 이 경우에는 재개발·재건축주택의 완공 전 또는 완공 후 2년 이내에 양도하고, 완공된 주택에서 1년 이상 거주하여야 함)

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1세대 2주택이라도 양도소득세를 과세하지 않는 경우

① 이사를 가기 위해 일시적으로 두 채의 집을 갖게 될 경우

1주택을 보유한 1세대가 이사를 가기 위해 종전 주택을 취득한 날부터 1년이상이 지난 후 신규 주택을 취득하고, 신규 주택을 취득한 날부터 3년이내에 2년 이상 보유한 종전 주택을 팔게 되면 이를 1세대 1주택으로 보아 양도소득세를 비과세에 해당합니다.(다만, 종전의 주택이 조정대상지역에 있는 상태에서 조정대상지역에 있는 신규 주택을 취득하는 경우에는 1년 이내 양도 및 세대전원이 이사하여야 함)
*수도권소재 법인 또는 공공기관의 수도권밖의 지역으로 이전하는 경우로서 종사자가 이전(연접)지역으로 이사하는 경우에는 신규 주택을 취득한 날부터 5년 내 양도 시에만 해당합니다.

② 상속을 받아 두 채 이상의 집을 갖게 될 경우

상속받은 주택과 상속개시 당시 보유한 그 밖의 주택(일반주택)을 국내에 각각 1개씩 소유하고 있는 1세대가 일반주택을 양도하는 경우에는 국내에 1개의 주택을 소유한 것으로 보아 비과세 여부를 판단합니다.

③ 한 울타리 안에 두 채의 집이 있을 경우

한 울타리 안에 집이 두 채가 있어도 1세대가 주거용으로 모두를 사용하고 있을 때에는 1세대 1주택으로 판단합니다.

④ 집을 사간 사람이 등기이전을 해가지 않아 두 채가 될 경우

1세대 1주택 비과세요건을 갖추어 주택을 양도한 경우 집을 사간 사람이 등기이전을 하지 않아 공부상 1세대 2주택으로 나타난 경우에도 매매계약서 등에 의하여 종전의 주택을 판 사실이 확인되면 양도소득세가 과세되지 않습니다.

⑤ 직계존속을 모시기 위하여 세대를 합쳐 두 채의 집을 갖게 될 경우

1주택을 소유하고 있는 1세대가 1주택을 소유하고 있는 60세 이상의 직계존속(배우자의 직계존속 포함)을 모시기 위해 세대를 합친 경우에는 합친 날로부터 10년 이내에 먼저 양도하는 주택(비과세 요건을 갖춘 경우에 한함)은 양도소득세가
과세되지 않습니다.

⑥ 결혼으로 두 채의 집을 갖게 될 경우

각각 1주택을 소유한 남녀가 결혼하여 1세대 2주택이 된 경우 또는 1주택을 보유하고 있는 60세 이상의 직계존속을 동거봉양하는 무주택자가 1주택을 보유하는 자와 혼인함으로써 1세대 2주택이 되는 경우에는 혼인한 날로부터 5년 이내에 먼저 양도하는 주택(1세대1주택 비과세 요건을 갖춘 경우에 한함)은 양도소득세가 과세되지 않습니다.

⑦ 농어촌지역 소재 상속주택, 이농주택, 귀농주택을 포함하여 두 채의 집을 갖게 될 경우

1주택(일반주택)을 소유한 1세대가 다음의 농어촌주택을 취득하여 1세대 2주택이 된 이후에 일반주택(비과세 요건을 갖춘 경우에 한함)을 팔면 양도소득세가 과세되지 않습니다.

농어촌주택

서울 · 인천 · 경기도를 제외한 읍·면지역(도시지역 내는 제외)에 소재한 다음의 주택을 말합니다.

• 상속주택 : 피상속인이 취득 후 5년 이상 거주한 사실이 있는 주택
• 이농주택 : 농·어업에 종사하던 자가 전업으로 인하여 다른 시ㆍ구ㆍ읍ㆍ면으로 전출함으로써 가족의 전부 또는 일부가 거주하지 못하게 되는 주택으로서 이농인이 취득일 후 5년 이상 거주한 사실이 있는 주택
• 귀농주택 : 농·어업에 종사하고자 하는 자와 그 배우자 및 그들의 직계존속의 본적 또는 원적이 있거나 5년 이상 거주한 사실이 있는 곳에 1,000m² 이상의 농지와 함께 취득하여 거주하고 있는 주택(대지면적 660m² 이내)

⑧ 농어촌주택․고향주택을 포함하여 두 채의 집을 갖고 있다가 일반주택을 양도하는 경우(「조세특례제한법」§99의4)

1주택을 소유한 1세대가 ’03.8.1(고향주택은 ’09.1.1.)부터 ’20.12.31.까지 농어촌주택(고향주택)을 취득하고 3년 이상 보유하면 농어촌주택(고향주택) 취득 전에 보유하던 일반주택 양도시 농어촌주택(고향주택)은 없는 것으로 보고 1세대 1주택 비과세 적용합니다.

농어촌주택

• 농어촌지역 : 읍, 면, 동 소재 주택(단, 동의 경우 인구 20만 이하의 시 지역에 속한 경우로 한정)
• 주택규모 : 대지면적 660m² 이내
• 주택가격 : 농어촌주택 취득시 기준시가 2억원(한옥은 4억원) 이하

고향주택

• 고향지역 : 가족관계등록부에 10년 이상 등재된 등록기준지(본적지, 원적지 포함)로서 시지역 또는 10년 이상 거주한 사실이 있는 시지역(수도권, 투기지역, 관광단지 지역은 제외)
• 주택규모 : 대지면적 660m² 이내
• 주택가격 : 고향주택 취득시 기준시가 2억원(한옥은 4억원) 이하

⑨ 지정문화재 주택을 포함하여 두 채의 주택을 소유한 경우

지정문화재 또는 등록문화재에 해당하는 주택과 일반주택을 소유하고 있는 1세대가 일반주택을 양도하는 때에는 국내에 1개 주택만을 소유하고 있는 것으로 보아 양도소득세를 비과세합니다.

⑩ 부득이한 사유로 두 채의 집을 갖게 될 경우

1주택을 보유한 1세대가 취학, 근무상의 형편, 질병의 요양, 그 밖에 부득이한 사유로 수도권 밖에 소재하는 주택을 구입하여 1세대 2주택이 된 경우로서 부득이한 사유가 해소된 날부터 3년 이내에 일반주택 양도 시 국내에 1개 주택만을 소유하고 있는 것으로 보아 양도소득세를 비과세합니다.

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Ⅲ. 기타 양도소득세 비과세 사례

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점포가 딸린 건물에서 주택부분이 점포보다 클 경우

1세대 1주택자가 점포가 딸린 주택(비과세 요건을 갖춘 경우에 한함)을 팔았을 때에는 주택면적이 점포면적보다 큰 경우에는 점포를 주택으로 보아 양도소득세가 과세되지 않습니다.

• 주택 > 점포 점포를 주택으로 보아 비과세
• 주택 ≤ 점포 주택부분은 비과세, 점포부분만 과세

재개발(재건축) 조합원이 취득한 아파트를 팔았을 경우

「도시 및 주거환경정비법」에 따른 관리처분계획인가일 전부터 보유하던 주택(종전주택)이 재개발(재건축)사업에 의해 헐린 후, 당초 재개발(재건축) 조합원으로서 분양받은 아파트가 완공되어 이를 팔게 되면 다음의 기간을 통산하여 비과세 요건(2년 보유)을 갖춘 경우에는 양도소득세가 과세되지 않음․
*재개발(재건축) 주택의 보유기간 : 종전주택의 보유기간, 공사기간, 완공 주택의 보유기간을 통산

입주권(재개발·재건축)을 팔았을 경우

보유하던 종전주택과 부수토지를 재개발․재건축 사업에 출자하고 받은 조합원입주권도 2006년 1월 1일부터는 주택 수에 포함되므로 다음의 요건을 충족한 조합원입주권을 양도한 경우 양도소득세가 과세되지 않습니다.

<비과세 요건>
종전주택이 관리처분계획인가일과 주택의 철거일 중 빠른날 현재 1세대 1주택 비과세 요건을 충족하고 다음의 어느 하나에 해당되는 경우
① 양도일 현재 다른 주택이 없는 경우
② 양도일 현재 당해 조합원입주권 외에 1주택을 소유한 경우로서 1주택을 취득한 날로부터 3년 이내에 조합원입주권을 양도하는 경우

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Ⅳ. 고가 주택의 양도소득세

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1세대 1주택(또는 조합원 입주권)이라도 실지거래가액이 9억원을 초과하는 주택 또는 조합원 입주권을 양도시 9억원 초과부분에 상당하는 양도차익은 장기보유특별공제(24~80%, 다만, 2020.1.1.이후 양도분은 2년 거주요건 충족시 24∼80%, 미충족 시 6∼30%) 적용 후 기본세율로 과세합니다.

• 고가주택 양도차익 = 전체 양도차익 × (양도가액－9억원) ÷ 양도가액
• 고가주택 장기보유특별공제액 = 전체 장특공제액 × (양도가액 - 9억원) ÷ 양도가액

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| 맺음말

위와 같이 양도소득세에 대해 비과세 사례 및 1세대 1주택 요건에 대해서 알아보았습니다.

긴글 읽어주신 점 진심으로 감사드립니다. – 재무통 taxis

# 위 내용 중 수정 및 보완할 부분이 있으신 경우 이메일이나 댓글로 연락 주시기 바랍니다.