양도소득세가 과세되는 자산을 양도(transfer)함으로 얻는 소득에 발생되는 세금
| 인사말
안녕하세요? 재무통 taxis 입니다.
오늘은 부동산 등의 매매시 발생되는 매도인이 부담하는 양도소득세에 대해서 알아보고자 합니다.
# 본 내용은 참고 용도로만 활용하시되, 정확한 정보는 관련 기관에서 확인하시기 바랍니다.
< 목 차 >
Ⅰ. 개요
Ⅱ. 농지 관련 감면 및 비과세
Ⅰ. 개요
양도소득세
양도소득세란 개인이 토지, 건물 등 부동산이나 주식 등과 파생상품의 양도 또는 분양권과 같은 부동산에 관한 권리를 양도함으로 인하여 발생하는 이익(소득)을 과세대상으로 하여 부과하는 세금을 말합니다.
- 양도소득세는 과세대상 부동산 등의 취득일부터 양도일까지 보유기간 동안 발생된 이익(소득)에 대하여 일시에 양도시점에 과세하게 됩니다.
- 따라서 부동산 양도로 인하여 소득이 발생하지 않았거나 오히려 손해를 본 경우에는 양도소득세가 과세되지 않습니다.
양도소득
‘양도소득’이란 개인이 양도소득세 과세대상 자산을 양도함으로 인하여 얻는 소득을 말합니다.(다만, 부동산매매업자 등이 사업적으로 행해지는 부동산 등을 판매하여 발생하는 소득은 사업소득에 해당)
양도
‘양도’란 자산에 대한 등기·등록에 관계없이 매도·교환 또는 법인에 대한 현물출자 등으로 인하여 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것을 말합니다.
자산이 유상으로 소유권이 이전되었다 하더라도 양도로 보지 않는 경우
① 환지처분 또는 보류지에 충당
도시개발법 기타 법률에 따른 환지처분으로 지목 또는 지번이 변경되거나 보류지로 충당되는 경우
② 양도담보
양도담보는 비록 소유권이전의 형식을 취하지만 그 실질이 채권담보에 해당하기 때문에 양도로 보지 않습니다.(다만, 양도담보 계약을 체결한 후 채무불이행으로 인하여 변제에 충당한 때에는 그 때에 이를 양도한 것으로 봄)
③ 「공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률」 등에 따른 토지교환
토지 이용상 불합리한 지상 경계를 합리적으로 바꾸기 위해 토지를 분할하여 교환한 것으로 분할된 토지의 전체면적이 분할 전 토지의 전체면적의 100분의 20을 초과하지 아니하는 경우
Ⅱ. 농지에 관한 양도소득세 감면 및 비과세
- 자경농지에 대한 양도소득세 감면
개요
농지소재지에 거주하면서 8년 이상 자기가 경작한 사실이 있는 농지를 양도하는 경우에는 양도소득세 100% 감면됩니다.
- ‘농지소재지’란 농지가 소재하는 시·군·구(자치구), 이와 붙어있는 시·군·구 또는 농지로부터 직선거리로 30㎞ 이내의 지역을 말합니다.
- ‘자경’이란 소유농지에서 농작물의 경작 또는 다년생 식물의 재배에 상시 종사하거나 농작업의 2분의 1이상을 자기의 노동력에 의하여 경작 또는 재배하는 것을 말합니다.
근로소득(총급여)·사업소득(농업·축산업·임업 및 비과세 농가부업소득, 부동산임대소득 제외)이 3,700만원 이상이거나 사업소득 총수입금액이 복식부기의무자 수입금액 이상인 경우 해당 과세기간은 자경하지 않은 것으로 간주합니다.(2014.7.1. 이후 양도분부터 적용. 다만, 사업소득금액이 결손인 경우 사업소득금액을 0(영)으로 간주) 또한 복식부기 의무자 수입금액 기준 이상의 수입금액이 있는 경우 해당 과세기간은 자경 기간에서 제외됩니다.
8년 자경요건의 예외
한국농어촌공사 또는 영농조합법인 · 농업회사법인에 양도하는 경우에는 다음과 같이 자경농지에 대한 감면요건(자경기간)이 완화됩니다.
감면대상에서 제외되는 농지
농지가 주거지역, 상업지역, 공업지역에 편입(읍ㆍ면 지역에 소재하는 농지는 제외)되거나 환지예정지로 지정된 후 3년이 지난 경우 감면이 제외되나 다음의 대규모 개발사업지역*에 해당하는 경우 3년이 경과해도 감면이 적용됩니다. 주거지역 등 편입 및 환지예정지로 지정된 후 3년 이내에 양도한 경우 전체 양도소득 중 주거지역 등 편입일ㆍ환지예정지 지정일까지 발생한 양도소득에 대해서만 감면이 허용됩니다.
*대규모 개발사업 지역
① 사업시행지역 안의 토지소유자가 1,000명 이상이거나 사업시행면적이 100만m² 이상인 지역으로 단계적 사업시행 또는 보상지연으로 3년이 경과한 경우(택지개발사업 또는 대지조성사업의 경우에는 10만m²)
② 사업시행자가 국가, 지방자치단체, 공공기관인 개발사업지역에서 개발사업의 시행으로 주거ㆍ상업ㆍ공업지역에 편입된 농지로서 사업시행자의 책임으로 사업 또는 보상이 지연된 경우
③ 주거ㆍ상업ㆍ공업지역에 편입된 후 3년 이내에 대규모개발사업이 시행되고, 사업시행자의 단계적 사업시행 또는 보상지연으로 이들 지역에 편입된 날부터 3년이 지난 경우
상속농지의 경작기간 계산
- 상속인이 상속받은 농지를 1년 이상 계속하여 경작하는 경우 피상속인의 경작기간과 상속인의 경작기간을 합산하여 8년 자경 여부를 판단합니다.
- 상속인이 상속받은 농지를 상속개시일부터 3년 이내에 양도하거나 공익사업을 위하여 협의매수 또는 수용되는 경우 피상속인이 경작한 기간은 상속인이 경작한 기간으로 봅니다.
감면한도
농지대토 감면, 공익사업목적 수용 감면 등과 합산하여 1년간 1억원, 5년간 2억원
Ⅱ. 농지에 관한 양도소득세 감면 및 비과세
- 농지대토에 대한 양도소득세 감면
개요
4년 이상 농지소재지에서 거주하면서 경작한 자가 종전농지 양도일부터 1년이내에 새로운 농지를 취득(상속·증여 제외)하여 경작을 개시한 경우로서 종전농지와 새로운 농지를 계속하여 경작한 기간이 합산하여 8년 이상인 경우 종전농지의 양도소득세 100% 감면됩니다.
- 농지소재지 요건은 자경농지에 대한 양도세 감면 규정과 동일
- 농지대토 감면을 적용받기 위한 새로운 농지(대토)의 요건
- 종전 농지를 판 날로부터 1년 안에 판 농지의 면적 2/3 이상이거나 가격이 1/2 이상인 다른 농지를 사야하며 새로 취득한 농지 취득일(새로운 농지를 먼저 취득한 경우에는 종전농지 양도일)로부터 1년 이내 경작 개시할
- 종전의 농지소재지에서 거주하면서 경작한 기간과 새로운 농지소재지에 거주하면서 계속하여 경작한 기간이 합산하여 8년 이상일 것
- 양도한 농지는 그 농지 소재지에 거주하면서 농지소유기간 중 4년 이상 경작하였어야 함
- 새로운 농지의 경작기간을 계산할 때 새로운 농지의 경작을 개시한 후 종전의 농지 경작기간과 새로운 농지 경작기간을 합산하여 8년이 지나기 전에 근로소득(총급여)․ 사업소득(농업․축산업․임업 및 비과세 농가부업소득, 부동산임대소득 제외)이 3,700만원 이상이거나 사업소득 총수입금액이 복식부기의무자 수입금액 이상인 경우 해당 과세기간은 새로운 농지를 계속하여 경작하지 아니한 것으로 간주(다만, 사업소득금액이 결손인 경우 사업소득금액을 0(영)으로 간주)
감면대상에서 제외되는 농지
종전농지 및 새로운 농지가 주거지역, 상업지역, 공업지역에 편입(읍ㆍ면 지역 소재 농지는 제외)되거나 환지예정지로 지정된 후 3년이 지난 경우 감면 제외됩니다. 다만, 종전농지가 주거지역 등 편입되거나 환지예정지로 지정된 후 3년 이내에 양도된 경우 전체 양도소득 중 주거지역 등 편입일ㆍ환지예정지 지정일까지 발생한 양도소득에 대해서만 감면이 허용됩니다.
감면한도
자경농지 감면 등과 합산하여 1년간 1억원, 5년간 2억원(단, 대토감면 한가지만 적용될 경우 5년간 1억원)
Ⅱ. 농지에 관한 양도소득세 감면 및 비과세
- 축사용지에 대한 양도소득세 감면
개요
한ㆍEU FTA 이행에 따라 피해가 우려되는 축산농가를 지원하기 위하여 8년이상 축산에 사용한 축사용지(축사와 이에 딸린 토지)를 폐업을 위하여 양도한 경우 양도소득세 100% 감면됩니다.
감면대상에서 제외되는 축사용지
축사용지가 주거지역, 상업지역, 공업지역에 편입(읍ㆍ면 지역에 소재하는 농지는 제외)되거나 환지예정지로 지정된 후 3년이 지난 경우 감면이 제외되나, 자경농지에 대한 양도세 감면에서 예외로 인정하고 있는 대규모 개발사업지역에
해당하는 경우 3년이 경과해도 감면이 적용됩니다.
또한 주거지역 등 편입 및 환지예정지로 지정된 후 3년 이내에 양도한 경우 전체 양도소득 중 주거지역 등 편입일ㆍ환지예정지 지정일까지 발생한 양도소득에 대해서만 감면이 허용됩니다.
감면대상 면적 및 세액 한도
- 감면대상 면적한도 : 없음
- 감면세액 한도 : 농지대토 감면, 공익사업목적 수용 감면 등과 합산하여 1년간 1억원, 5년간 2억원
Ⅱ. 농지에 관한 양도소득세 감면 및 비과세
- 어업용 토지에 대한 양도소득세 감면
개요
어업인 경영 지원을 위하여 8년 이상 직접 어업에 사용한 어업용 토지(육상해수양식어업 및 수산종자생산업에 직접 사용되는 육상양식장 토지)를 양도한 경우 양도소득세 100% 감면됩니다.
다만, 해당 어업용 토지등이 주거지역등에 편입되거나 「도시개발법」또는 그 밖의 법률에 따라 환지처분 전에 해당 어업용 토지등 외의 토지로 환지예정지 지정을 받은 경우에는 주거지역등에 편입되거나 환지예정지 지정을 받은 날까지 발생한 소득으로서 대통령령으로 정하는 소득에 대해서만 양도소득세를 감면됩니다.
적용기한 및 세액 한도
- 적용기한 : 2020.12.31.까지 양도
- 감면세액 한도 : 농지대토 감면, 공익사업목적 수용 감면 등과 합산하여 1년간 1억원, 5년간 2억원
Ⅱ. 농지에 관한 양도소득세 감면 및 비과세
- 자경산지에 대한 양도소득세 감면
개요
산림자원의 육성 지원을 위하여 산림경영계획 인가를 받아 10년 이상 자경한 산지를 양도한 경우 자경기간에 따라 양도소득세 10∼50% 감면됩니다. 다만, 해당 산지가 주거지역등에 편입되거나 「도시개발법」또는 그 밖의 법률에 따라 환지처분 전에 산지 외의 토지로 환지예정지 지정을 받은 경우에는 주거지역 등에 편입되거나 환지예정지 지정을 받은 날까지 발생한 소득으로서 대통령령으로 정하는 소득에 대해서만 세액을 감면 합니다.
자경기간별 감면율 및 세액 한도
- 자경기간별 감면율
- 감면세액 한도 : 농지대토 감면, 공익사업목적 수용 감면 등과 합산하여 1년간 1억원, 5년간 2억원
Ⅱ. 농지에 관한 양도소득세 감면 및 비과세
- 농지에 대한 양도소득세 감면
농지의 교환도 원칙적으로 양도에 해당하므로 양도소득세가 과세되는 것이나 경작상 필요에 의하여 농지를 교환 또는 분합하는 경우로서 아래 요건을 충족하는 경우 비과세 합니다.
- 교환하는 쌍방 토지가액의 차액이 큰 편의 1/4 이하
- 교환으로 취득한 농지를 그 농지 소재지에 거주하면서 3년 이상 경작
| 맺음말
위와 같이 양도소득세 계산시 농지에 관한 감면 및 비과세 내용에 대해서 알아보았습니다.
긴글 읽어주신 점 진심으로 감사드립니다. – 재무통 taxis
# 위 내용 중 수정 및 보완할 부분이 있으신 경우 이메일이나 댓글로 연락 주시기 바랍니다.
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