양도소득세 계산 관련 세무실무(6)

양도소득세가 과세되는 자산을 양도(transfer)함으로 얻는 소득에 발생되는 세금

| 인사말

안녕하세요? 재무통 taxis 입니다.
오늘은 부동산 등의 매매시 발생되는 매도인이 부담하는 양도소득세에 대해서 알아보고자 합니다. 

# 본 내용은 참고 용도로만 활용하시되, 정확한 정보는 관련 기관에서 확인하시기 바랍니다.

< 목 차 >
Ⅰ. 개요
Ⅱ. 부당행위계산 부인
Ⅲ. 배우자 등 증여재산에 대한 이월과세

---

Ⅰ. 개요

---

양도소득세

양도소득세란 개인이 토지, 건물 등 부동산이나 주식 등과 파생상품의 양도 또는 분양권과 같은 부동산에 관한 권리를 양도함으로 인하여 발생하는 이익(소득)을 과세대상으로 하여 부과하는 세금을 말합니다.

양도소득세는 과세대상 부동산 등의 취득일부터 양도일까지 보유기간 동안 발생된 이익(소득)에 대하여 일시에 양도시점에 과세하게 됩니다. 따라서 부동산 양도로 인하여 소득이 발생하지 않았거나 오히려 손해를 본 경우에는 양도소득세가 과세되지 않습니다.

양도소득

‘양도소득’이란 개인이 양도소득세 과세대상 자산을 양도함으로 인하여 얻는 소득을 말합니다.(다만, 부동산매매업자 등이 사업적으로 행해지는 부동산 등을 판매하여 발생하는 소득은 사업소득에 해당)

양도

‘양도’란 자산에 대한 등기·등록에 관계없이 매도·교환 또는 법인에 대한 현물출자 등으로 인하여 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것을 말합니다. 아래는 자산이 유상으로 소유권이 이전되었다 하더라도 양도로 보지 않는 경우입니다.

① 환지처분 또는 보류지에 충당
도시개발법 기타 법률에 따른 환지처분으로 지목 또는 지번이 변경되거나 보류지로 충당되는 경우

② 양도담보
양도담보는 비록 소유권이전의 형식을 취하지만 그 실질이 채권담보에 해당하기 때문에 양도로 보지 않습니다.(다만, 양도담보 계약을 체결한 후 채무불이행으로 인하여 변제에 충당한 때에는 그 때에 이를 양도한 것으로 봄)

③ 「공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률」 등에 따른 토지교환
토지 이용상 불합리한 지상 경계를 합리적으로 바꾸기 위해 토지를 분할하여 교환한 것으로 분할된 토지의 전체면적이 분할 전 토지의 전체면적의 100분의 20을 초과하지 아니하는 경우

---

Ⅱ. 부당행위계산 부인

---

개요

거주자의 행위 또는 계산이 그 거주자의 특수관계인과의 거래로 인하여 당해 소득에 대한 조세의 부담을 부당하게 감소시킨 것으로 인정되는 때에는 실질과세원칙 또는 조세부담의 공평원칙에 반하므로 경제적․사회적 합리성의 기준에 의하여 거주자의 행위․계산을 부인하고 거주자의 소득금액을 다시 계산할 수 있습니다.

거주자가 특수관계자(「소득세법 시행령」제98조 제1항 각호에 열거된 자)와 거래하면서 시가를 초과하여 취득하거나, 시가에 미달하게 저가로 양도하여 조세의 부담을 부당히 감소시킨 것으로 인정되는 때에는 거주자의 행위․계산을 부인하고 그 취득가액 또는 양도가액을 시가에 의하여 계산해야 합니다.

과세요건

시가와 거래가액의 차액이 3억원 이상이거나 시가의 5% 이상인 경우에 부당행위계산 부인 과세 대상입니다.

증여를 통한 우회양도

특수관계자에게 자산 증여 후 수증자가 5년 이내 양도한 경우로서 증여자가 직접 양도할 경우의 양도세가 수증자의 증여세 및 양도세의 합계보다 큰 경우에는 증여자가 그 자산을 직접 양도한 것으로 간주합니다.

(1) 부당행위계산 부인 요건 : 아래의 두 가지 요건을 충족한 경우 부당행위 해당합니다.
① 양도소득세를 부당하게 감소시킬 목적이 있는 경우일 것*
*수증자가 납부한 증여세 + 양도세 합계액 ≥ 증여자가 직접 양도한 경우의 양도세
② 특수관계인으로부터 자산을 증여받아 5년 이내에 제3자에게 양도할 것

(2) 부당행위계산부인 대상인 경우 당초 증여받은 자산에 대해서는 증여세를 부과하지 않으므로 이미 납부한 증여세는 환급합니다.

(3) 양도소득세의 납세의무자는 증여자이며, 증여자가 무재산인 경우 수증자에게 연대납세의무를 부여합니다.

(4) 위 부당행위계산부인 요건을 충족했다 하더라도 양도소득이 해당 수증자에게 실질적으로 귀속된 경우에는 부당행위계산부인을 적용하지 않습니다.

(5) 취득가액은 증여자가 해당 자산을 취득할 당시의 취득가액을 적용하며, 보유기간도 증여자의 취득일부터 수증자의 양도일까지 계산합니다.

---

Ⅲ. 배우자 등 증여재산에 대한 이월과세

---

제도의 취지

부동산 등을 배우자나 직계존비속 등에게 증여 후 양도하는 방법으로 취득시기를 임의로 조정하여 양도소득세 부담을 회피하는 것을 방지하기 위해 도입되었습니다.

적용대상 자산

배우자 및 직계존비속이 이월과세가 적용되는 자산(토지ㆍ건물 및 시설물 이용권, 부동산을 취득할 수 있는 권리)을 증여받은 후 증여일로부터 5년 이내에 타인에게 양도하는 경우. 다만, 수증자가 이월과세 적용으로 1세대1주택 비과세를 적용받는 경우* 적용 제외합니다.
*부당행위계산부인(소득세법 §101②) 적용

납세의무자

증여받은 자산의 양도에 따른 양도차익 계산시 증여당시 가액을 공제하는 것이 아니라 증여한 배우자 및 직계존비속의 당초 취득가액을 공제하며, 이 때의 납세의무자는 증여자가 아니라 증여재산을 양도한 수증자입니다.

증여상당세액의 필요경비 공제

양도차익 계산시 기납부 증여세는 필요경비로 산입하는 방법으로 이중과세를 조정합니다.(다만, 기납부 증여세는 양도차익을 한도로 공제)

장기보유특별공제

당초 증여자가 취득한 날부터 양도하는 날까지의 보유기간에 따른 장기보유특별공제율을 적용합니다.

---

| 맺음말

위와 같이 양도소득세 계산시 부당행위계산부인 제도와 배우자 증여자산 이월과세에 대해서 알아보았습니다.

긴글 읽어주신 점 진심으로 감사드립니다. – 재무통 taxis

# 위 내용 중 수정 및 보완할 부분이 있으신 경우 이메일이나 댓글로 연락 주시기 바랍니다.