양도소득세 계산 관련 세무실무(7)

양도소득세가 과세되는 자산을 양도(transfer)함으로 얻는 소득에 발생되는 세금

| 인사말

안녕하세요? 재무통 taxis 입니다.
오늘은 부동산 등의 매매시 발생되는 매도인이 부담하는 양도소득세에 대해서 알아보고자 합니다. 

# 본 내용은 참고 용도로만 활용하시되, 정확한 정보는 관련 기관에서 확인하시기 바랍니다.

< 목 차 >
Ⅰ. 개요
Ⅱ. 기준시가
Ⅲ. 양도소득세 계산구조

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Ⅰ. 개요

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양도소득세

양도소득세란 개인이 토지, 건물 등 부동산이나 주식 등과 파생상품의 양도 또는 분양권과 같은 부동산에 관한 권리를 양도함으로 인하여 발생하는 이익(소득)을 과세대상으로 하여 부과하는 세금을 말합니다.

양도소득세는 과세대상 부동산 등의 취득일부터 양도일까지 보유기간 동안 발생된 이익(소득)에 대하여 일시에 양도시점에 과세하게 됩니다. 따라서 부동산 양도로 인하여 소득이 발생하지 않았거나 오히려 손해를 본 경우에는 양도소득세가 과세되지 않습니다.

양도소득

‘양도소득’이란 개인이 양도소득세 과세대상 자산을 양도함으로 인하여 얻는 소득을 말합니다.(다만, 부동산매매업자 등이 사업적으로 행해지는 부동산 등을 판매하여 발생하는 소득은 사업소득에 해당)

양도

‘양도’란 자산에 대한 등기·등록에 관계없이 매도·교환 또는 법인에 대한 현물출자 등으로 인하여 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것을 말합니다. 아래는 자산이 유상으로 소유권이 이전되었다 하더라도 양도로 보지 않는 경우입니다.

① 환지처분 또는 보류지에 충당
도시개발법 기타 법률에 따른 환지처분으로 지목 또는 지번이 변경되거나 보류지로 충당되는 경우

② 양도담보
양도담보는 비록 소유권이전의 형식을 취하지만 그 실질이 채권담보에 해당하기 때문에 양도로 보지 않습니다.(다만, 양도담보 계약을 체결한 후 채무불이행으로 인하여 변제에 충당한 때에는 그 때에 이를 양도한 것으로 봄)

③ 「공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률」 등에 따른 토지교환
토지 이용상 불합리한 지상 경계를 합리적으로 바꾸기 위해 토지를 분할하여 교환한 것으로 분할된 토지의 전체면적이 분할 전 토지의 전체면적의 100분의 20을 초과하지 아니하는 경우

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Ⅱ. 기준시가

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양도소득금액을 계산할 때에 양도자산의 취득 및 양도 당시의 기준이 되는 가액을 말합니다.(’07년 1월 1일부터 양도하는 토지․건물의 양도 또는 취득가액의 계산이 기준시가원칙에서 실지거래가액으로 전환되었으나 기타 필요경비 개산공제, 환산가액 등의 계산을 위해 여전히 이용되고 있음)

토지의 건물의 기준시가

① 토지

시장․군수․구청장이 「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 따라 산정한 개별공시지가

② 일반건물

건물의 신축가격․구조․용도․위치․신축연도 등을 고려하여 매년 1회 이상 국세청장이 산정․고시하는 가액

③ 오피스텔 및 상업용건물

건물의 종류․규모․거래상황․위치 등을 고려하여 매년 1회 이상 국세청장이 토지와 건물에 대하여 일괄하여 산정·고시하는 가액

④ 공동주택

국토교통부장관이 위 법률에 따라 결정․공시한 공동주택 가격. 다만, 국세청장이 고시한 공동주택가격이 있을 때에는
그 가격을 따름

⑤ 단독주택

시장․군수․구청장이 위 법률에 따라 결정․고시한 개별 주택가격

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개별공시지가 고시 전 토지의 기준시가 계산

개별공시지가는 1990년 1월 1일을 기준으로 하여 1990년 8월 30일에 최초로 고시되었기 때문에, 그 이전에 취득한 토지의 경우에는 취득 당시의 개별공지가가 존재하지 않으므로 1990년 8월 30일 이전에 취득한 토지의 취득 당시 기준시가는 다음과 같이 계산합니다.

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Ⅲ. 양도소득세 계산구조

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양도소득 과세표준의 계산

양도소득 과세표준은 종합소득, 퇴직소득에 대한 과세표준과 구분하여 계산하며 양도소득금액에서 양도소득기본공제를 차감한 금액이며, 양도소득금액은 양도가액에서 필요경비(취득가액, 자본적 지출액, 양도비)를 차감하고 장기보유특별공제액을 공제하여 계산합니다.

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양도가액과 취득가액의 산정 기준

 

자산의 양도가액 또는 취득가액은 그 자산의 양도 또는 취득 당시의 실지거래 가액에 따릅니다. 다만, 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 매매 사례가액, 감정가액, 환산가액*, 기준시가를 순차로 적용하여 산정합니다.

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필요경비의 계산

필요경비는 자산의 취득․보유․양도 단계에서 발생한 비용 중 양도가액에 대응되는 직접비용으로서 법령에서 열거하는 비용에 한해 공제됩니다.

< 소득세법상 양도차익 계산 시 인정되는 필요경비>

취득가액

ㅇ 양도가액에 직접 대응하는 비용으로서 취득에 소요된 실지거래가액
- 매입가액, 취득세·등록세, 기타 부대비용을 가산한 금액
- 소유권 확보를 위해 소요된 소송·화해비용
- 약정에 의한 대금지급방법에 따라 지급하는 이자상당액
※ 사업소득 계산상 필요경비에 산입된 감가상각비는 취득가액에서 차감

자본적 지출액

ㅇ 자산의 내용연수를 연장, 가치를 증가시키기 위해 지출한 비용
- 용도변경 목적의 개조, 엘리베이터 및 냉난방장치, 피난시설 설치
- 재해 등으로 멸실, 훼손된 자산의 복구비용 등
- 양도자산의 용도변경·개량·이용편의를 위하여 지출한 비용
- 재해·노후화 등으로 인하여 건물을 재건축 하는 경우 그 철거비용
ㅇ 보유기간 중 의무적으로 부담하는 개발부담금 및 재건축부담금

양도비

ㅇ 자산을 양도하기 위하여 직접 지출한 비용
- 증권거래세, 양도세 신고서 작성비용, 중개수수료, 공증비용, 소개비 등
ㅇ 국민주택채권 및 토지개발채권 매각차손

취득가액을 실지거래가액으로 하는 경우 자본적지출액과 양도비로서 실제 지출된 비용을 필요경비로 인정하며, 취득가액이 실지거래가액이 아닌 경우에는 개산공제한 금액을 필요경비로 인정합니다.

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필요경비 개산공제(실지거래가액 이외의 방법으로 과세시 공제범위)

취득가액을 환산가액으로 하는 경우 ①(환산가액 + 개산공제액)이 ②(자본적 지출액 + 양도비)보다 적은 경우에는 ②를 필요경비로 할 수 있습니다.

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| 맺음말

위와 같이 양도소득세 계산시 기준시가 및 세액 계산구조에 대해서 알아보았습니다.

긴글 읽어주신 점 진심으로 감사드립니다. – 재무통 taxis

# 위 내용 중 수정 및 보완할 부분이 있으신 경우 이메일이나 댓글로 연락 주시기 바랍니다.