양도소득세 계산 관련 세무실무(5)

양도소득세가 과세되는 자산을 양도(transfer)함으로 얻는 소득에 발생되는 세금

| 인사말

안녕하세요? 재무통 taxis 입니다.
오늘은 부동산 등의 매매시 발생되는 매도인이 부담하는 양도소득세에 대해서 알아보고자 합니다. 

# 본 내용은 참고 용도로만 활용하시되, 정확한 정보는 관련 기관에서 확인하시기 바랍니다.

< 목 차 >
Ⅰ. 개요
Ⅱ. 비사업용 토지

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Ⅰ. 개요

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양도소득세

양도소득세란 개인이 토지, 건물 등 부동산이나 주식 등과 파생상품의 양도 또는 분양권과 같은 부동산에 관한 권리를 양도함으로 인하여 발생하는 이익(소득)을 과세대상으로 하여 부과하는 세금을 말합니다.

• 양도소득세는 과세대상 부동산 등의 취득일부터 양도일까지 보유기간 동안 발생된 이익(소득)에 대하여 일시에 양도시점에 과세하게 됩니다.
• 따라서 부동산 양도로 인하여 소득이 발생하지 않았거나 오히려 손해를 본 경우에는 양도소득세가 과세되지 않습니다.

양도소득

‘양도소득’이란 개인이 양도소득세 과세대상 자산을 양도함으로 인하여 얻는 소득을 말합니다.(다만, 부동산매매업자 등이 사업적으로 행해지는 부동산 등을 판매하여 발생하는 소득은 사업소득에 해당)

양도

‘양도’란 자산에 대한 등기·등록에 관계없이 매도·교환 또는 법인에 대한 현물출자 등으로 인하여 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것을 말합니다.

자산이 유상으로 소유권이 이전되었다 하더라도 양도로 보지 않는 경우

① 환지처분 또는 보류지에 충당
도시개발법 기타 법률에 따른 환지처분으로 지목 또는 지번이 변경되거나 보류지로 충당되는 경우

② 양도담보
양도담보는 비록 소유권이전의 형식을 취하지만 그 실질이 채권담보에 해당하기 때문에 양도로 보지 않습니다.(다만, 양도담보 계약을 체결한 후 채무불이행으로 인하여 변제에 충당한 때에는 그 때에 이를 양도한 것으로 봄)

③ 「공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률」 등에 따른 토지교환
토지 이용상 불합리한 지상 경계를 합리적으로 바꾸기 위해 토지를 분할하여 교환한 것으로 분할된 토지의 전체면적이 분할 전 토지의 전체면적의 100분의 20을 초과하지 아니하는 경우

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Ⅱ. 비사업용 토지

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개요

토지에 대한 투기수요를 억제하고 국토의 생산적ㆍ효율적 이용을 유도하기 위하여 비사업용 토지를 양도할 경우 양도소득세를 중과합니다.

과세체계

• 개인 : ‘16년부터 기본세율 + 10%p 추가과세 (‘16년부터 장기보유특별공제를 허용, ’17년부터 토지 취득일로 보유기간 기산일을 조정)
※ 지정지역의 경우(’18년부터) : (기본세율 + 10%p 추가과세)+ 10%p 추가과세

• 법인 : 일반 법인세 외에 10%p 추가과세(단, 중소기업의 경우 2015년까지 추가과세 적용 유예)

연혁

• 8.31대책(’05년)에 따라 도입(’05년말 소득세법 개정)되어 ’07.1.1.∼’09.3.15. 양도분까지 60%의 세율로 중과 적용
• ’09.3.16.∼’15.12.31.까지 중과 유예(단, 법인이 비사업용 토지 양도시 ’13.1.1.부터 추가과세 적용)

비사업용 토지 판정방법

소유기간 중 일정기간 이상 사업에 사용하지 아니한 경우에는 비사업용 토지로 분류합니다. 다만, 다음 중 어느 하나를 충족하는 경우 사업용 토지에 해당합니다.

• 양도일 직전 3년중 2년 이상을 사업에 직접 사용
• 양도일 직전 5년중 3년 이상을 사업에 직접 사용
• 보유기간의 60% 이상을 사업에 직접 사용

부득이한 사유시 사업용 토지로 인정되는 경우

① 사업에 사용한 기간으로 간주하는 기간

• 토지취득 후 법령에 따라 사용이 금지ㆍ제한된 경우 : 사용이 금지ㆍ제한된 기간
• 토지취득 후 건축법상 건축허가ㆍ착공이 제한된 경우 : 건축허가ㆍ착공이 제한된 기간
• 토지취득 후 도시계획 변경 등으로 사업에 사용하지 않는 경우 : 당해 사유 발생 기간

② 기간 기준에 관계없이 사업용 토지로 보는 경우

• ’06.12.31이전에 상속받거나 ’06.12.31이전 20년 이상 소유한 상속받은 농지 ․ 임야 ․ 목장용지 : ’09.12.31까지 양도시(개인만 해당)
• 공익사업용으로 협의매수 ․ 수용되는 토지：사업인정고시일이 ’06.12.31이전 이거나 사업인정고시일부터 2년 이전에 매입한 경우
• 8년 이상 재촌․자경한 직계존속 ․ 배우자로부터 상속 ․ 증여받은 농지 ․ 임야 및 목장용지를 양도하는 경우(도시지역 내 토지는 제외) : 양도기한 제한없음
• 학교법인이 기부 ․ 출연받은 토지를 양도하는 경우
• 기업구조조정 목적으로 양도하는 토지 등

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대상토지의 사업성 판단기준

토지지목의 판정은 사실상의 현황에 의하나 사실상의 현황이 불분명한 경우에는 공부상의 등재현황에 의합니다.

농지(논, 밭, 과수원)

<원칙>

소유자가 재촌ㆍ자경하지 않는 농지는 비사업용 토지에 해당합니다.

• 재촌 : 농지소재지와 동일 또는 연접 시․군․구, 농지소재지와 직선거리 30㎞ 이내 지역에 주민등록이 되어 있고 사실상 거주
• 자경 : 농작업에 상시 종사하거나 농작업의 1/2 이상을 자기의 노동력에 의해 경작

도시지역(녹지지역ㆍ개발제한구역 제외)안의 농지는 비사업용 토지에 해당합니다. 1년 이상 재촌․자경하던 농지가 도시지역으로 편입된 경우 편입일부터 3년간은 사업용 토지로 인정됩니다.(5년내 양도하면 비사업용 토지에서 제외)

<예외>

농지법 등에 의해 소유할 수 있는 농지는 재촌ㆍ자경 여부에 관계없이 비사업용 토지에서 제외합니다.

• 농지법에서 소유가 인정되는 농지
  *종자생산자․ 농업기자재 생산자가 소유한 농지, 주말․ 체험영농 목적으로 소유한 농지, 매립농지, 농지전용 후 전용목적으로 사용하는 토지 등
• 상속에 의하여 취득한 농지 및 이농당시 소유하고 있던 농지
  *상속개시ㆍ이농일부터 3년간 사업용으로 사용한 것으로 인정되므로 5년 이내 양도시 비사업용 토지에서 제외
• 종중소유 농지(’05.12.31이전 취득분에 한함)
• 부득이한 사유로 자경할 수 없는 농지
  *5년이상 재촌 ․ 자경자가 질병(1년이상 치료․요양 필요), 고령(65세 이상), 징집, 취학, 선거에 의한 공직취임, 교도소 ․구치소 ․보호감호소 수용 등 부득이한 사유로 임대 ․ 사용대하는 경우(사유발생 후에도 재촌 요건)
• 공익목적의 비영리사업자가 사업에 직접 사용하는 농지
• 한국농어촌공사가 8년 이상 수탁하여 임대ㆍ사용대한 농지
• 「주한미군기지 이전에 따른 평택시 등의 지원 등에 관한 특별법」에 따라 수용된 토지를 대체하여 취득한 농지로서 해당 농지로부터 직선거리 80㎞ 이내 지역에 주민등록이 되어 있고 재촌하는 자가 자경하는 농지

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임야

임야는 원칙적으로 비사업용 토지에 해당하나 다만 아래에 해당하는 임야는 비사업용 토지에서 제외됩니다.

• 공익상 필요ㆍ산림의 보호육성에 필요한 임야
• 임야 소재지에 거주하는 자*가 소유한 임야로서 보유기간 요건을 갖춘 임야
  *임야 소재지와 동일하거나 붙어있는 시ㆍ군ㆍ구 또는 임야로부터 직선거리 30 킬로미터 이내 지역에 주민등록이 되어 있고 실제로 거주하는 자
• 거주ㆍ사업과 직접 관련된 임야

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목장용지

<원칙>

• 축산업자 소유 목장용지로서 기준면적* 초과 토지는 비사업용 토지에 해당합니다.
  *가축별 기준면적과 가축두수를 적용하여 계산
• 축산업자가 아닌 자의 토지는 중과 대상
• 도시지역(녹지지역ㆍ개발제한구역 제외)*안의 축산용 토지는 중과 대상
  *도시지역으로 편입된 경우 편입일부터 3년내 양도하면 중과 제외

<예외>

사업과 직접 관련된 목장용지는 중과 제외합니다.

• 상속목장용지(상속개시일부터 3년이 경과하지 아니한 것으로서 상속일로 부터 5년 내 양도하는 경우)
• 종중소유 목장용지(’05.12.31이전 취득분에 한함)
• 공익목적의 비영리사업자가 그 사업에 직접 사용하는 목장용지 등

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기타 토지(농지, 임야, 목장용지 외의 토지)

<원칙>

• 재산세가 비과세ㆍ면제되거나 별도합산, 분리과세되는 토지는 비사업용 토지에서 제외되나 재산세 종합합산과세 대상 토지*는 비사업용 토지에 해당합니다.
  *건축물이 없는 일반적 의미의 나대지, 공장건축물 부속토지 기준면적 초과분, 일반건축물 부속토지 기준면적 초과분 등
• 주택 부속토지 중 기준면적 초과분(도시지역 안은 주택 정착면적의 5배, 도시지역 밖 10배)은 비사업용 토지에 해당
• 상시 주거용으로 사용하지 않고 휴양, 피서, 위락 용도로 사용하는 별장의 부속토지는 비사업용 토지에 해당
  - 단, 수도권 외 읍ㆍ면 지역에 소재(도시지역, 투기지역, 관광단지 등 제외) 하면서 기준시가 1억원 이하의 농어촌주택은 별장에서 제외

<예외>

재산세 종합합산과세 대상 토지중에서도 거주ㆍ사업과 직접 관련된 토지는 비사업용 토지에서 제외합니다.

• 체육시설용 토지
  *선수전용 ․ 종업원용 체육시설용 토지(기준면적 이내),「체육시설의 설치 ․ 이용에 관한 법률」에 따른 체육시설업용 토지(시설기준 충족), 경기장운영업용 토지 등
• 주차장용 토지
  *건축물 부설주차장용 토지(기준면적 이내), 업무용 자동차의 주차장용 토지(최저차고기준면적의 1.5배 면적 이내), 주차장운영업용 토지(토지소유자가직접 주차장업을 영위한 경우로 한정)
• 개발사업시행자가 조성하는 토지(토지조성후 3년내 양도하는 경우)
• 청소년 수련시설용ㆍ종업원의 예비군 훈련용 토지
• 휴양시설업용 토지(옥외동물방목장ㆍ옥외식물원, 부설주차용 토지)
• 양어장 또는 지소(池沼)용 토지(내수면양식업, 낚시터운영업 등에 사용되는 부지)
• 무주택 1세대가 소유하는 토지(660 m² 이내) 등

사업을 가장할 우려가 있는 경우 연간수입금액/토지가액 비율기준을 적용하여 중과 대상 여부 판정합니다.

• 주차장운영업용 토지(3%이상)
• 블록ㆍ석물ㆍ토관제조업용 토지(20%이상)
• 화훼판매시설업ㆍ조경작물식재업용 토지(7%이상)
• 학원용 토지(자동차정비ㆍ중장비운전ㆍ중장비정비학원 10%이상, 농업교습 학원 7%이상) 등

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| 맺음말

위와 같이 양도소득세 계산시 비사업용 토지에 대해서 알아보았습니다.

긴글 읽어주신 점 진심으로 감사드립니다. – 재무통 taxis

# 위 내용 중 수정 및 보완할 부분이 있으신 경우 이메일이나 댓글로 연락 주시기 바랍니다.