양도소득세 계산 관련 세무실무(3)

양도소득세가 과세되는 자산을 양도(transfer)함으로 얻는 소득에 발생되는 세금

| 인사말

안녕하세요? 재무통 taxis 입니다.
오늘은 부동산 등의 매매시 발생되는 매도인이 부담하는 양도소득세에 대해서 알아보고자 합니다. 

# 본 내용은 참고 용도로만 활용하시되, 정확한 정보는 관련 기관에서 확인하시기 바랍니다.

< 목 차 >
Ⅰ. 개요
Ⅱ. 주택임대사업자 세제혜택
Ⅲ. 민간임대주택 개요

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Ⅰ. 개요

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양도소득세

양도소득세란 개인이 토지, 건물 등 부동산이나 주식 등과 파생상품의 양도 또는 분양권과 같은 부동산에 관한 권리를 양도함으로 인하여 발생하는 이익(소득)을 과세대상으로 하여 부과하는 세금을 말합니다.

• 양도소득세는 과세대상 부동산 등의 취득일부터 양도일까지 보유기간 동안 발생된 이익(소득)에 대하여 일시에 양도시점에 과세하게 됩니다.
• 따라서 부동산 양도로 인하여 소득이 발생하지 않았거나 오히려 손해를 본 경우에는 양도소득세가 과세되지 않습니다.

양도소득

‘양도소득’이란 개인이 양도소득세 과세대상 자산을 양도함으로 인하여 얻는 소득을 말합니다.(다만, 부동산매매업자 등이 사업적으로 행해지는 부동산 등을 판매하여 발생하는 소득은 사업소득에 해당)

양도

‘양도’란 자산에 대한 등기·등록에 관계없이 매도·교환 또는 법인에 대한 현물출자 등으로 인하여 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것을 말합니다.

자산이 유상으로 소유권이 이전되었다 하더라도 양도로 보지 않는 경우

① 환지처분 또는 보류지에 충당
도시개발법 기타 법률에 따른 환지처분으로 지목 또는 지번이 변경되거나 보류지로 충당되는 경우

② 양도담보
양도담보는 비록 소유권이전의 형식을 취하지만 그 실질이 채권담보에 해당하기 때문에 양도로 보지 않습니다.(다만, 양도담보 계약을 체결한 후 채무불이행으로 인하여 변제에 충당한 때에는 그 때에 이를 양도한 것으로 봄)

③ 「공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률」 등에 따른 토지교환
토지 이용상 불합리한 지상 경계를 합리적으로 바꾸기 위해 토지를 분할하여 교환한 것으로 분할된 토지의 전체면적이 분할 전 토지의 전체면적의 100분의 20을 초과하지 아니하는 경우

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Ⅱ. 주택임대사업자 세제혜택

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매입임대주택*에 대한 세제지원

매입임대주택이란, 취득당시 기준시가 6억원(수도권 외 지역은 3억원) 이하 주택을 장기일반임대주택등으로 등록하여 8년 이상 임대한 주택을 의미힙니다.(다만, ’18.3.31.까지 사업자등록 등을 한 경우에는 5년 이상 임대한 주택)

1. 양도세

조정대상지역내 소재 임대주택 양도시 중과배제(1세대가 1주택 이상을 보유한 상태에서 2018.9.14.이후 새로이 취득한 조정대상지역에 있는 장기일반민간임대주택은 중과세율 적용), 임대주택외 2년 이상 거주한 주택 양도시 생에 한 차례 임대주택은 주택수에서 제외하고 거주주택은 비과세 대상에 해당합니다.

2. 법인세

임대주택 양도시 법인세 추가과세(20% 세율)를 적용하지 않습니다.
*법인이 2020.6.17.이후 임대등록한 조정대상지역에 있는 장기일반민간 임대주택은 중과세율 적용

3. 종합부동산세

매입임대주택으로 등록한 주택은 종합부동산세 합산배제대상으로 분류하여, 종합부동산세 과세대상에서 제외 됩니다.
*법인이 2020.6.17.이후 임대등록한 조정대상지역에 있는 장기일반민간 임대주택은 종합부동산세 합산과세)

* ’13.2.15. 이후 양도분부터 매입임대주택의 면적기준을 삭제함
** ’11.10.14. 전에 「임대주택법」에 따라 임대주택으로 등록한 주택의 경우 취득 당시 주택가액을 기준으로 함

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임대주택사업자의 거주용 주택에 대한 1세대 1주택 비과세 특례

1. 거주용 자가주택에 대한 양도소득세 비과세

임대주택으로 등록한 주택 외 거주용 1주택 보유자가 2년 이상 거주한 해당 주택을 양도할 경우 생에 한 차례 국내에 1개의 주택을 소유하고 있는 것으로 보아 1세대 1주택 비과세가 적용됩니다.(최초 거주주택을 양도하는 경우에 한정*)
*시행시기: ‘19.2.12일 이후 신규취득하는 분부터 적용하되, ’19.2.12일 당시에 거주하고 있는 주택(시행일 이전에 거주주택을 취득하기 위해 계약금을 지불한 경우도 포함)은 종전규정이 적용됩니다.

2. 기존 임대주택을 거주용 자가주택으로 전환하는 경우 양도소득세 비과세

임대주택사업자가 거주주택을 비과세받아 양도한 이후에 기존 임대주택에 입주하여 2년 이상 거주하고 추가로 해당 주택을 양도하는 경우에는 직전에 비과세받은 거주주택의 양도일 이후의 기간에 발생한 양도차익에 대해서만 비과세대상에 해당합니다.

‘19.2.12일 이후 임대주택을 거주주택으로 전환한 경우에는 전체 양도차익에 대해 과세하는 것으로 전환. 다만, 최종적으로 임대주택 1채만 보유하게 된 후 거주 주택으로 전환 시 직전 거주주택 양도 후 양도차익분에 대해서 비과세가 적용됩니다.

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장기일반민간임대주택에 대한 세제지원

‘22.12.31.까지 장기일반민간임대주택으로 등록하고 8년 이상 임대 후 양도시 50%, 10년 이상 임대 후 양도시 70%의 장기보유특별공제율 적용합니다.

장기일반민간임대주택이란 무주택서민의 주거안정을 위하여 강화된 공적 규제*가 적용되는 매입임대주택(85㎡ 이하)으로서 아래 요건을 갖춘 주택을 말합니다.
*8년이상 계속하여 임대하고 5% 임대료 인상률 제한을 준수할 것

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Ⅲ. 민간임대주택 개요

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민간임대주택

 

"민간임대주택"이란 임대 목적으로 제공하는 주택으로서 임대사업자가 「민간임대주택에 관한 특별법」 제5조에 따라 등록한 주택을 말합니다(「민간임대주택에 관한 특별법」 제2조제1호).

※ 주택에는 토지를 임차하여 건설된 주택 및 전용면적이 85㎡ 이하이고 상하수도 시설이 갖추어진 전용 입식 부엌, 전용 수세식 화장실 및 목욕시설(전용 수세식 화장실에 목욕시설을 갖춘 경우를 포함)을 갖춘 오피스텔 등 준주택(이하 “준주택”이라 함) 및 「건축법 시행령」 별표 1 제1호다목에 따른 다가구주택으로서 임대사업자 본인이 거주하는 실(室)(한 세대가 독립하여 구분 사용할 수 있도록 구획된 부분)을 제외한 나머지 실 전부를 임대하는 주택을 포함합니다(「민간임대주택에 관한 특별법」 제2조제1호 및 「민간임대주택에 관한 특별법 시행령」 제2조의2).

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임대사업자의 종류

"임대사업자"란 「공공주택 특별법」 제4조제1항에 따른 공공주택사업자가 아닌 자로서 1호 이상의 민간임대주택을 취득하여주택을 임대하는 사업을 할 목적으로 「민간임대주택에 관한 특별법」 제5조에 따라 등록한 자를 말합니다(「민간임대주택에 관한 특별법」 제2조제7호)

1. 민간건설임대주택과 민간매입임대주택

민간임대주택은 다음과 같이 ① 민간건설임대주택과 ② 민간매입임대주택으로 구분할 수 있습니다(「민간임대주택에 관한 특별법」 제2조제1호, 제2호 및 제3호).

• 민간건설임대주택: 임대사업자가 임대를 목적으로 건설하여 임대하는 주택 또는 「주택법」 제4조에 따라 등록한 주택건설사업자가 「주택법」 제15조에 따라 사업계획승인을 받아 건설한 주택 중 사용검사 때까지 분양되지 않아 임대하는 주택
• 민간매입임대주택: 임대사업자가 매매 등으로 소유권을 취득하여 임대하는 민간임대주택

2. 공공지원임대주택과 장기일반민간임대주택

민간임대주택은 임대사업자의 종류에 따라 다음과 같이 ① 공공지원민간임대주택, ② 장기일반민간임대주택으로 구분할 수 있습니다(「민간임대주택에 관한 특별법」 제2조제4호 및 제5호).

• 공공지원민간임대주택: 임대사업자가 주택도시기금의 출자, 용적률의 완화 등 공공지원을 받아 건설·매입하는 민간임대주택을 10년 이상 임대할 목적으로 취득하여 임대하는 민간임대주택
• 장기일반민간임대주택: 임대사업자가 공공지원민간임대주택이 아닌 주택을 10년 이상 임대할 목적으로 취득하여 임대하는 민간임대주택[아파트(「주택법」 제2조제20호의 도시형 생활주택이 아닌 것을 말함)를 임대하는 민간매입임대주택은 제외]

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| 맺음말

위와 같이 양도소득세에 대해 주택임대사업자의 세제혜택 및 민간임대주택에 대해서 알아보았습니다.

긴글 읽어주신 점 진심으로 감사드립니다. – 재무통 taxis

# 위 내용 중 수정 및 보완할 부분이 있으신 경우 이메일이나 댓글로 연락 주시기 바랍니다.