고가의 부동산을 보유하는 경우 납부하는 세금
| 인사말
안녕하세요? 재무통 taxis 입니다.
오늘은 고가 주택 등에 부과되는 종합부동산세에 대해서 알아보고자 합니다.
# 본 내용은 참고 용도로만 활용하시되, 정확한 정보는 관련 기관에서 확인하시기 바랍니다.
< 목 차 >
Ⅰ. 종합부동산세 주요내용
Ⅱ. 종합부동산세 세부사항
Ⅲ. 종합부동산세 요약표
Ⅰ. 종합부동산세 주요내용
종합부동산세는 고액의 부동산 보유자에 대하여 종합부동산세를 부과하여 부동산 보유에 대한 조세부담의 형평성을 제고하고, 부동산의 가격안정을 도모함으로써 지방재정의 균형발전과 국민경제의 건전한 발전에 이바지함을 목적으로 2005년부터 시행되었습니다.
종합부동산세 과세대상(종부법§2)
종합부동산세는 「지방세법」상 재산세 과세대상 주택(주거용 건축물과 그 부속토지를 말함)을 과세대상으로 합니다. 다만, 상시 주거용으로 사용하지 않고 휴양, 피서 또는 위락의 용도로 사용되는 별장은 주택의 범위에는 해당하지만 「지방세법」상 재산세를 부과함에 있어 고율의 단일세율(4%)로 부과되기 때문에 종합부동산세 과세대상에서 제외됩니다.
공부상 주택이나 실질은 상업용 건물로 사용한 경우 종합부동산세 과세대상 여부(국세청적부 2008-0146, '08.10.31.)
쟁점부동산에 대하여 지방자치단체에서 사실상의 용도에 따라 재산세 과세자료를 정정하지 않는 이상 쟁점부동산을 주택으로 보아 종합부동산세 과세대상임
일반적인 납세의무자(종부법§3 · §7)
종합부동산세의 과세기준일은 재산세와 마찬가지로 6월 1일입니다. 따라서 6월 1일에 주택을 소유한 자(재산세 납세의무자) 중 공시가격을 합산한 금액이 6억원(1세대 1주택자인 경우 9억원)을 초과하는 경우 종합부동산세를 납부할 의무가 있습니다.
과세기준일의 의미는 「종합부동산세법」에서 규정하고 있는 과세대상이나 과세요건, 합산배제요건 등을 판단하는 기준일을 의미합니다. 따라서 종합부동산세의 납부는 12월에 이루어지지만 12월을 기준으로 판단하는 것이 아니라 6월 1일을 기준으로 판단하는 것입니다.
특수한 경우 납세의무자(종부법§7② · §7의2)
주택을 과세기준일(6월 1일) 현재 양도하는 경우 취득자(양수인)에게 납세의무가 있으며, 신탁한 주택도 위탁자에게 납세의무가 있습니다.
*120.12.29. 「종합부동산세법」 개정에 따라 신탁한 주택에 대한 종합부동산세 납세의무자를 위탁자로 변경(종전 납세의무자 : 수탁자 → 현행 납세의무자 : 위탁자)
Q. 재산세와 종합부동산세의 다른 점과 각각 과세는 어떻게 이루어지나요?
A. 부동산 등 보유자에 대하여 1차로 소재지 관할 시·군·구에서 재산세를 부과하고 2차로 전국에 소재한 주택 · 종합합산토지 · 별도합산토지를 인별로 합산한 가액이 각 유형별로 공제금액을 초과하는 경우 종합부동산세를 부과합니다.
Q. 주택의 건물은 타인이 소유하고 부속된 토지만 소유한 경우에도 종합부동산세를 납부해야 하나요?
A. 네, 그렇습니다. 주택의 부속토지만 소유한 경우에도 지방세법에 따라 주택분 재산세가 과세되므로 인별 주택 공시가격을 합산한 금액이 6억원(1세대 1주택자는 9억원) 이상인 경우 종합부동산세가 과세됩니다. 또한 주택부속토지만 소유한 경우에도 세율적용 또는 1세대 1주택 판단 시 보유 주택수에 포함됩니다.
Q. 부친이 사망하셨으나, 현재 상속등기가 되지 않은 재산에 대한 종합부동산세는 누구에게 부과되나요?
A. 과세기준일 이전에 상속개시된 경우로서 과세기준일 이전 상속등기를 이행하지 않고 사실상의 소유자를 지방자치단체에 신고하지 않은 경우에는 행정안전부령이 정한 주된 상속자를 재산세 및 종합부동산세 납세의무자로 하는 것입니다. 이 경우 주된 상속자는 민법상의 상속지분이 가장 높은 상속인으로 하되, 상속지분이 가장 높은 자가 2명 이상인 경우 그 중 연장자로 하는 것입니다.
종합부동산세 계산방법 (종부법§8)
종합부동산세 역시 다른 세금과 마찬가지로 과세표준에 세율을 곱하여 세액을 계산합니다. 주택에 대한 종합부동산세 과세표준은 납세의무자별로 주택의 공시가격을 합산한 금액에서 6억원(9억원)을 공제한 금액에 공정시장가액비율을 곱한 금액으로 합니다.
주택분 종합부동산세 과세표준 =
(인별 주택 공시가격 합계액 - 과세기준금액 6억원 or 9억원) × 공정시장가액비율
다만, 2021년부터 납세의무자가 법인 또는 법인으로 보는 단체인 경우에는 아래의 경우를 제외하고 기본공제 6억 원 적용을 폐지하였습니다.
• 「공공주택특별법」에서 정하는 공공주택사업자
• 「주택법」, 「도시및주거환경정비법」에 따른 재건축·재개발 조합 및 주택조합
•「상속증여세법」에서 정하는 공익법인
•「민간임대주택법」상 건설임대주택사업자
법인 보유 주택분 종합부동산세 과세표준 = 주택 공시가격 합계액 × 공정시장가액비율
다음은 종합부동산세 과세표준이 어떻게 결정되는지 살펴보겠습니다.
종합부동산세 과세표준
주택 소유자의 국내 보유주택 공시가격 합산액에서 과세기준금액을 차감후 공정시장가액비율을 곱한 금액이 주택분 종합부동산세 과세표준이 됩니다.
과세표준 = (∑주택 공시가격* 합계 - 6억원**) × 공정시장가액비율
*재산세 감면이 적용된 경우 감면을 적용한 공시가격
**1세대 1주택자는 9억원
주택 공시가격
주택 공시가격은 재산세와 같이 「부동산 가격공시에 관한 법률」에 따라 공시된 가액을 말합니다. 다만, 재산세 부과시 감면이 적용된 주택의 경우에는 감면이 적용된 후의 공시가격을 의미합니다.
「종합부동산세법」상 공시가격 = 주택 공시가격* - (공시가격 X 재산세 감면율)
*공시가격 : 「부동산 가격공시에 관한 법률」에 의한 개별주택가격, 공동주택가격
과세기준금액
종합부동산세는 주택의 공시가격 합계액이 과세기준 금액을 초과하는 경우에 납세의무가 있습니다. 1세대 1주택자인 경우 과세기준금액은 9억원이며 그 외의 경우 과세기준금액은 6억원입니다.
과세기준금액 : 6억원(1세대 1주택자인 경우 9억원)
공정시장가액비율(종부령 §2의4)
공정시장가액비율은 60%~100% 범위에서 대통령령으로 정하며 '18년까지 80%의 비율로 적용해오다 '19년부터 매년 5%씩 상향하여 '22년 이후에는 100%로 적용됩니다.
과세표준 계산사례
국내 보유중인 주택의 6월 1일 현재 공시가격이 20억원인 경우 2021년 당해 주택에 대한 종합부동산세 과세표준은? (당해 주택에 대한 재산세 부과시 25% 감면 적용)
① 종합부동산세 공시가격 = 15억원 [20억원 - (20억원 × 25%)]
② 종합부동산세 과세표준 - 일반적인 경우 : 8.55억원 [(15억원 - 6억원) × 95%] - 1세대 1주택자 : 5.7억원 [(15억원 ~ 9억원) × 95%]
종합부동산세의 세율은 소득세나 법인세와 다르게 주택수, 누진세율, 구간별 등 여러 요건이 존재합니다. 따라서 단순히 다수의 부동산을 보유한 경우 모두 동일한 세율이 적용되지 않습니다. 세율 관련 구체적인 내용에 대해서 알아보겠습니다.
세율적용과 납부할 세액 계산(종부법§9)
주택에 대한 종합부동산세 세율은 과세표준액에 따라 6단계 초과누진세율을 적용하며, '19년부터 다주택자에 대하여는 중과세율을 적용했습니다. 다만, '21년부터 납세의무자가 법인 또는 법인으로 보는 단체인 경우에는 아래의 경우(누진세율 적용)를 제외하고 단일세율(3%, 6%)을 적용하도록 하였습니다(종부령 4의3).
• 「공공주택특별법」에서 정하는 공공주택사업자
• 「주택법」, 「도시및주거환경정비법」에 따른 재건축·재개발 조합 및 주택조합
•「상속증여세법」에서 정하는 공익법인
•「민간임대주택법」상 건설임대주택사업자
1) 3주택 이상자 및 조정대상지역 2주택자
2) 법령에서 정하는 공공주택사업자 · 건설임대주택사업자 등은 일반누진세율 적용
주택수 계산방법
3주택 이상자, 조정대상지역 2주택자에 대한 중과세율 적용 시 과세기준일(6.1.) 현재를 기준으로 주택 수 및 조정대상지역 지정여부를 판단합니다. 즉, 6월 1일에 조정대상지역에 2주택을 소유하고 있었다면 이후에 해당 지역이 조정대상지역에서 해제되더라도 조정대상지역 중과세율이 적용됩니다. 다만, 세율 적용 시 주택 수는 1세대 1주택과 같이 세대 구성원 전체의 보유주택수가 아니라 납세의무자 개인이 보유한 주택에 한정하여 주택수를 판정하며, 합산배제 적용 물건은 세율 적용 시 주택에서 제외합니다.
세율적용 주택수 판정사례
1) 본인이 조정대상지역 주택에 주민등록 및 실제 거주하는 경우에만 1세대1주택 적용
2) 부부공동명의 주택에 대해 '주택자로 신청한 경우 1세대 주택 적용가능(21년 이후)
공동소유 상속주택 특례(종부령§4의2③1.)
상속을 통해 여러 명이 공동소유한 주택은 과세기준일 현재 상속주택에 대한 지분율이 20% 이하이고, 소유 지분율에 상당하는 공시가격이 3억원 이하인 경우 세율 적용 시 주택 수에서 제외합니다. 다만, 이는 세율 적용 시에만 해당하는 것으로 상속주택 공시가격 중 본인지분에 해당하는 금액은 과세표준에 합산하며, 1세대 1주택 판단 시 주택수에 포함됩니다.
주택분 종합부동산세액 계산
주택분 종합부동산세 과세표준에 주택분 종합부동산세 세율(0.6%~6%)을 적용하여 주택분 종합부동산세액을 계산합니다.
주택분 종합부동산세액
= 주택분 종합부동산세 과세표준 x 세율 = (주택 공시가격 합계 - 6억원*) × 공정시장가액비율 × 세율
*1세대 1주택자 9억원
공제할 재산세액(종부법§4③, 종부령§4의2①)
종합부동산세와 재산세는 각각 국세와 지방세라는 점과 세율 등에 있어서 차이가 있지만 주택을 과세대상으로 하여 부과된다는 점에서 동일합니다. 따라서 「종합부동산세법」에서는 동일 재산에 대해 재산세와 종합부동산세가 이중으로 과세되는 현상을 방지하기 위하여 종합부동산세 과세표준 금액에 부과된 재산세 상당액을 납부할 종합부동산세액에서 공제하여 세액을 산출함으로써 이중과세를 방지하고 있습니다.
즉, 과세대상 주택의 재산세로 부과된 세액 중 종합부동산세와 과세표준이 중복되는 금액에 해당하는 재산세액을 종합부동산세액에서 공제해 주는 것입니다.
공시가격 10억원의 주택에 대하여 재산세는 주택 전체에 부과되고 종합부동산세는 6억원 초과분에 대하여 과세되므로 종합부동산세와 재산세가 중복 과세되는 4억원'에 대한 이중과세를 조정하기 위하여 재산세액공제제도를 적용함
*종합부동산세와 재산세 모두 각각의 공정시장가액비율이 적용되므로 해당 비율을 반영하여 공제할 재산세액을 산출함.
공제할 재산세액 = 재산세 부과세액 × 종부세 과세표준 금액에 대한 재산세 상당액 ÷ 주택에 대한 재산세 상당액
공제할 재산세액 계산사례
국내에 공시가격 6억원, 10억원 두 채의 주택을 보유중인 경우 당해 주택에 대한 공제할 재산세액 상당액은?
① 재산세 부과세액 = 2,580,000원 [810,000원 + 1,770,000원]
• (6억원 × 60%*) × 0.4%** - 630,000원*** = 810,000원
• (10억원 × 60%) × 0.4%- 630,000원 = 1,770,000원
*재산세 공정시장가액비율
**재산세율
***재산세 누진공제
② 종합부동산세 과세표준 = 950,000,000원 [(16억원 - 6억원) × 95%]
③ 종부세 과세표준 표준세율 재산세액 = 2,280,000원 [(9.5억원 × 60%) × 0.4%]
④ 전체 주택에 대한 표준세율 재산세액 = 3,210,000원 [16억원 × 60%) × 0.4% - 630,000)
⑤ 공제할 재산세액 = 1,832,523원 [2,580,000 × (2,280,000원/3,210,000원)]
Q. 종합부동산세에서 공제하는 재산세액이 실제 납부한 재산세액보다 적은 이유는?
A. 종합부동산세에서 공제하는 재산세액은 재산세로 부과된 세액 중 종합부동산세의 과세표준 금액 상당액에 해당하는 재산세만을 공제하므로 실제 납부한 재산세와 다를 수 있습니다. 또한, 순수 재산세액만을 공제대상으로 하므로 재산세와 동시에 부과되는 재산세 도시지역분, 지역자원시설세 및 지방교육세는 공제하는 재산세액에서 제외됩니다.
1세대 1주택자에 대한 세액공제(종부법§9⑥,⑦)
납세의무자가 1세대 1주택자에 해당하는 경우 주택분 종합부동산세액은 산출세액에 연령과 보유기간에 따른 공제율을 곱한 금액을 공제한 금액으로 하며 연령별 세액공제(최대 40%)와 보유기간별 세액공제(최대 50%)는 최대 80%한도로 중복적용이 가능합니다.
세부담 상한(종부법§10, 종부령§5)
세부담 상한 제도는 부동산가격 상승에 따라서 보유세 역시 급격하게 상승하는 경우 납세자에게 큰 부담이 될 수 있으므로 이를 방지하기 위해 만든 제도입니다. 세부담 상한 제도는 1차로 재산세 부과 시 세부담 상한을 적용한 후에 2차로 종합부동산세 부과 시에 세부담 상한을 한번 더 적용하게 됩니다. 다만, 2021년부터 종합부동산세 단일 최고세율(3%, 6%)이 적용되는 주택보유 법인은 세부담 상한이 적용되지 않습니다.
해당연도 과세대상 주택에 부과된 재산세와 종합부동산세 합계액이 직전년도 해당 주택에 대한 총세액상당액의 일정비율 곱한 금액을 초과하는 경우 그 초과하는 세액은 종합부동산세를 부과하지 않습니다. 세부담 상한비율은 조정대상지역 2주택자와 3주택이 상자의 경우 300%, 그 외의 경우 150%의 세부담 상한을 적용합니다.
세부담 상한 비율
세부담 상한의 적용은 재산세와 종합부동산세를 합한 총 보유세액을 기준으로 적용합니다. 즉, '(직전년도의 재산세 + 종합부동산세액) X 세부담상한비율'과 '해당연도의 재산세 + 종합부동산세액'을 비교하여 적용합니다. 이때, 직전연도 보유세액은 직전연도 실제 소유 여부와 관계없이 해당연도의 과세대상 주택을 직전연도에 소유하고 있던 것으로 간주하여 계산합니다. 즉 해당연도의 과세대상 주택에 대하여 직전연도 「지방세법」을 적용하여 산출한 재산세액과 직전연도 종합부동산세법」을 적용하여 산출한 종합부동산세액의 합계액을 말합니다.
세부담상한 적용방법
• 직전연도 총세액 : 세부담 상한 적용 전 재산세액 + 종부세액
• 해당연도 총세액 : 세부담 상한 적용 후 실제 부과된 재산세액 + 1세대1주택자 세액공제까지 적용한 종부세액
세부담 상한액 계산사례
국내 1주택을 보유한 자가 해당 주택에 대한 2020년 재산세 및 종합부동산세 부과세액이 다음과 같은 경우 '21년 종합부동산세 산출 시 세부담 상한액은?
• 2020년 재산세액 : 500,000원('20년 세부담 상한 초과세액 500,000원 적용)
• 2020년 종합부동산세액 : 2,000,000원('20년 세부담 상한 초과세액 없음)
① 직전연도 총세액 상당액* : 3,000,000원 (1,000,000 원 + 2,000,000원)
*직전연도 총세액 상당액은 직전연도의 세부담상한이 적용되기 전 세액 적용
② 해당연도 세부담상한액 : 4,500,000원 (3,000,000원 × 150%)
종합부동산세의 고지 · 납부
국세청에서는 위와 같은 방법에 의해 결정된 종합부동산세액이 기재된 납세고지서를 매년 11월 말에 납세의무자에게 발송합니다. 이 고지서를 받은 납세자는 12월 1일 ~ 12월 15일 기간에 종합부동산세를 납부하여야 합니다. 만약 종합부동산세를 납부한 이후에 종합부동산세의 기초가 되는 재산세의 세액변동이 있는 경우에는 종합부동산세 역시 변경될 수 있으며 이에 따라 부족분을 추가로 납부하거나 과다납부한 금액을 환급받을 수 있습니다.
종합부동산세 분납(종부법§20, 종부령§16)
종합부동산세로 납부하여야 할 세액이 250만원을 초과하는 경우에 그 세액의 일부를 납부기한이 경과한 날부터 6개월 이내에 분납할 수 있습니다.
① 납부세액이 2백5십만원을 초과하고 5백만원 이하인 경우 → 해당세액에서 2백5십만원을 차감한 금액
② 납부하여야 할 세액이 5백만원을 초과하는 경우 → 해당세액의 100분의 50 이하의 금액
종합부동산세 신고 및 고지세액의 취소(종부법§16③)
종합부동산세를 신고하고자 하는 납세자는 당해 연도 12월 1일부터 12월 15일까지 신고·납부할 수 있습니다. 이 경우 당초 부과고지는 없었던 것으로 봅니다. 종합부동산세 신고는 서면방법 외에 온라인 방법으로 신고할 수 있습니다. 온라인 신고는 국세청 누리집(www.nts.go.kr) 또는 홈택스(www. hometax.go.kr)에서 종합부동산세 신고안내 동영상 또는 홈택스 신고 매뉴얼을 참고하여 신고할 수 있습니다.
국세청 홈택스 종합부동산세 신고화면
Q. 종합부동산세 고지서가 나왔는데, 별도로 납세자가 종합부동산세를 신고해도 되나요?
A. 네, 그렇습니다. 종합부동산세 고지와는 별도로 납세자 스스로 종합부동산세를 신고할 수 있으며, 신고를 하는 경우 고지세액을 취소합니다. 다만 납세자의 신고내용이 사실과 다르거나, 납부해야할 세액보다 과소 신고한 경우 가산세가 부과될 수 있습니다.
종합부동산세 과세대상과 과세표준 그리고 세율, 세액 계산방법, 신고요령 등에 대해 알아보았습니다. 이번에는 종부세 계산과 관련하여 보다 구체적으로 1세대 1주택 요건 및 그 구분, 그리고 합산배제라고 하는 비과세 신고 대상 부동산, 마지막으로 모든 부동산의 과세표준과 세금을 결정짓는 공시가격에 대해서 알아보겠습니다.
Ⅱ. 종합부동산세 세부사항
1세대 1주택자 혜택 - 1세대란(종부령§1의2)
「종합부동산세법」에서는 주거안정을 위해 1세대 1주택자에 대해서는 과세기준금액을 6억원이 아닌 9억원을 적용하는 등 종합부동산세를 경감하는 규정을 두고 있습니다. 여기서 1세대란 주택의 소유자와 그 배우자, 그리고 그들과 동일한 주소에서생계를 같이 하는 가족을 말하는 것으로 취학, 질병의 요양, 근무상 또는 사업상의 형편으로 본래의 주소를 일시퇴거한 경우도 포함합니다.
주민등록만 같은 세대원으로 등재된 경우 동일세대원으로 볼 수 있는 지 여부(심사 종부 2008-0009, 08.5.26.)
생계를 같이 하는 가족인가의 여부의 판단은 그 주민등록지가 같은가의 여하에 불구하고 현실적으로 한 세대 내에 거주하면서 생계를 함께 하고 동거하는가의 여부에 따라 판단함
1세대 1주택자 범위(종부령§2의3) - 1세대 1주택자란
1세대 1주택자란 국내 거주자인 세대원 중 1명만이 재산세 과세대상인 1주택만을 소유한 경우를 말합니다. 부부가 공동으로 1주택만을 소유한 경우(ex. 부부50:50 지분)에는 각각 지분상당 주택을 소유하는 것이나, 신청에 의해 1세대1주택자로 적용 받을 수 있습니다.
주택 수의 판단
상속받은 주택, 농어촌주택, 1주택을 100% 소유하는 것이 아니라 일부지분만 소유하고 있는 주택(공동소유 주택), 주택에 딸린 부속토지만 소유하는 경우에도 주택분 재산세를 납부 하여야 합니다. 따라서 종합부동산세를 계산함에 있어서도 이를 주택 수에 포함하여 1세대 1주택자 여부를 판단합니다.
다만, 납세의무자가 1주택(주택의 부속토지만 소유한 경우 제외)과 다른 주택의 부속토지만을 소유한 경우에는 1세대 1주택자로 보며, 본인이 1주택을보유한 상태에서 세대원 중 1명이 다른 주택의 부속토지만을 소유한 경우에는1세대 1주택에 해당하지 않습니다(본인, 세대원 각각 6억원 공제).
주택수에서 제외하는 주택(종부법§8②)
합산배제 적용받은 임대주택과 문화재보호법」에 따른 등록문화재 주택은 1세대 1주택 판단 시 주택수에서 제외합니다. 다만, 합산배제 임대주택을 제외하고 1주택만을 소유한 경우에는 해당 1주택에 납세자 본인이 주민등록이 되어있고 실제 거주하는 경우에 한하여 1세대 1주택을 적용합니다.
1세대 1주택 적용사례
1) 임대주택 : 합산배제 요건을 충족하여 합산배제 신고한 임대주택
2) 세액공제(연령별, 보유기간별) 적용 시 부속토지분은 공제제외
3) 본인이 일반주택에 주민등록 및 실제 거주하는 경우에만 1세대1주택 적용
부부 공동명의 1세대1주택 특례(종부법§10의2)
종합부동산세는 인별로 과세되는 세목으로 부부 공동명의 주택인 경우에도 각각 1주택을 보유한 것으로 간주하여 기본공제 6억 원씩 적용하였습니다. 하지만, 2021년부터 부부공동명의 1주택인 경우 납세자가 신청(9.16. ~ 9,30.)한 경우에는 1세대1주택자로 간주하여 기본공제 9억원 및 세액공제를 적용받을 수 있게 되었습니다.
① 부부 공동명의 1주택자로 신청한 경우
9억원 기본공제 + 고령자 및 장기보유* 세액공제 적용
*(고령자 공제) 60세 이상 20~40%, (장기보유공제) 5년 이상 보유 20~50%
② 부부 공동명의 1주택자 특례 세부규정
• (납세의무자) 부부 중 지분율이 큰 자. 지분율이 동일한 경우에는 선택가능
• (세액공제 적용 기준) 납세의무자의 주택보유 기간 및 연령을 기준으로 적용
• (신청) 최초 신청* 이후 변동사항이 없을 경우 추가 신청 없이도 계속 적용
*종합부동산세 합산배제 신고기간(9.16.~9.30.)에 신청
과세기준금액 상향조정
일반적인 경우 인별 주택의 공시가격을 합산한 금액이 6억원을 초과하는 경우 그 초과한 부분에 대하여 종합부동산세가 부과되지만 1세대 1주택자는 3억원을 추가 공제하여 9억원을 초과하는 금액에 대하여 종합부동산세를 부과합니다.
세액공제
1세대 1주택자에 대하여는 주택분 종합부동산세 산출세액에서 소유자의 연령과 주택 보유기간에 따라 최대 80%까지 세액공제가 가능합니다.
6월 1일을 기준으로 연령 또는 보유기간에 따른 세액공제를 적용합니다. 노후 등으로 인하여 철거되어 재건축 또는 재개발하는 주택에 대하여는 그 철거된 주택을 취득한 날부터 보유기간을 계산하며, 배우자로부터 상속받은 주택에 대하여는 배우자가 해당 주택을 취득한 날부터 보유기간을 계산합니다. 다만, 1주택과 다른 주택의 부속토지만을 소유한 경우 다른 주택의 부속토지분에 해당하는 산출세액은 1세대 1주택자 세액공제 적용 대상에서 제외합니다.
조심 2011서1575, 2011.6.23.
재산분할로 취득한 주택은 주택을 취득한 날로부터 계산한 기간만 보유기간으로 보아야 하므로 이혼 전 배우자의 보유기간을 통산하여 적용할 수 없음.
1세대가 1주택과 다른 주택의 부속토지를 소유한 경우 세액계산(종합부동산세과 42, 109.12.1.)
1주택과 다른 주택의 부속토지만을 세대원 중 1인이 모두 소유하는 경우에는 공시가격합계액에서 9억원을 공제하고 세액공제는 다른 주택의 부속토지분에 해당하는 산출세액을 제외하며, 1주택과 다른 주택의 부속토지만을 세대원이 각각 소유하는 경우에는 공시가격 합계액에서 6억원을 공제하는 것임.
Q. 1세대 1주택을 적용받는 상태에서 주택을 소유한 부친을 봉양하기 위해 합가하는 경우 1세대 1주택을 적용받지 못하나요?
A. 만 60세 이상의 직계존속을 동거봉양하기 위하여 합가하는 경우 합가한 날부터 10년 동안은 각각 1세대로 보아 1세대 1주택을 적용합니다. 다만 합가 당시 만 60세 미만이었으나, 합가한 후 과세기준일 현재 만 60세에 도달하는 경우는 합가한 날부터 10년의 기간 중 60세 이상인 기간 동안만 각각 1세대로 보는 것입니다.
Q. 배우자와 1주택을 공동소유하는 경우에는 1세대 1주택이 적용되지 않는지?
A. 종합부동산세에서 1세대 1주택자는 세대원 1명만이 주택분 재산세 과세대상인 1주택을 단독으로 소유한 경우에 적용되는 것이나, 배우자와 1주택을 공동소유하는 경우 1주택자로 신청한다면 1세대1주택자로 간주하여 기본공제 9억원 및 세액공제를 적용받을 수 있습니다.
Q. 실제 주거를 달리하고 있는 미혼 자녀는 별도세대로 인정되나요?
A. 으로 을 않은 경우 별도 로 , 배우자가 없더라도 다음의 경우에는 별도 세대 구성을 인정합니다.
• 자녀의 연령이 만 30세 이상인 경우
• 배우자가 사망했거나 이혼한 경우
• 「소득세법」상 소득이 중위소득 40% 이상으로 소유주택 관리 및 독립 생계를 유지할 수 있는 경우(단, 미성년자는 제외)
모든 대상 주택에 종합부동산세를 부과하지는 않습니다. 특정 요건을 충족하는 주택의 경우 종합부동산세 과세대상에서 제외 됩니다. 종부세에서는 그 특정 요건에 부합되는 부동산을 종합부동산세 신고 대상에서 제외한다는 의미로 합산배제라고 말합니다. 지금부터는 합산배제에 대해서 알아보겠습니다.
합산배제 적용요건 및 신고
종합부동산세는 재산세와 달리 납세자가 소유하고 있는 주택 및 토지를 모두 합산하여 고율의 세금을 부과함으로써 부동산 보유에 대한 조세부담의 형평성을 제고하고 부동산의 가격안정을 도모함을 목적으로 합니다. 그러나 주택임대업자 또는 기업의 사원용 기숙사와 같이 사업을 위해 필요한 주택에 대해서도 모두 합산하여 과세대상으로 삼는 것은 납세자에게 큰 부담이 되기 때문에 세법에서는 일정한 요건을 갖춘 임대주택이나 기숙사 등에 대해서는 합산에서 배제함으로써 종합부동산세의 과세대상에서 제외하고 있습니다.
합산배제 임대주택(종부령§3①)
합산배제 임대주택은 종류별로 각각 다른 요건을 요구하고 있으나 공통적으로 과세기준일(6월 1일) 현재 주소지 또는 임대주택소재지 관할 지방자치단체 및 세무서에 임대업등록과 주택임대 사업자등록을 할 것을 필요로 합니다(지자체와 세무서 둘 다 등록해야 함). 다만, 6월 1일 현재 임대를 개시한 사업자가 합산배제 신고기간 종료일인 9월 30일까지 임대사업자로서 사업자등록을 하는 경우에는 합산배제를 받을 수 있습니다.
합산배제 임대주택에는 「민간임대주택에 관한 특별법」에 따라 민간이 운영하는 임대주택과 「공공주택 특별법」에 따라 국가나 지자체 혹은 공공기관이 운영하는 임대주택이 있으나 이하에서는 민간이 운영하는 임대주택에 한정하여 합산배제 임대주택의 종류를 알아봅니다.
① 건설임대주택(종부령$3①1.)
임대사업자가 임대를 목적으로 건설하는 임대주택 혹은 주택건설업자가 사업계획승인을 받아 건설한 주택 중 사용검사 때까지 분양되지 아니한 주택으로서 지자체에 임대사업자 등록을 하고 임대하는 주택을 말합니다.
*2018. 3. 31. 이전에 지자체와 세무서에 임대사업자 등록을 한 주택으로 한정
② 매입임대주택 (종부령§3①2.)
임대사업자가 매매 등으로 소유권을 취득하여 임대하고 있는 주택을 말합니다.
*2018. 3. 31. 이전에 지자체와 세무서에 임대사업자 등록을 한 주택으로 한정
③ 기존임대주택(종부령§3①3.)
「종합부동산세법」 시행(2005. 1.5.) 이전부터 (구)임대주택법 제6조에 따라 등록한 임대사업자가 임대하고 있던 임대주택을 말합니다.
④ 미임대 민간건설임대주택(종부령§3①4.)
임대를 목적으로 건설하였으나 과세기준일까지 한 번도 임대되지 않은 주택을 말합니다. 구체적으로 민간건설임대주택 중 건축법상 사용승인 또는 주택법상 사용검사 후 사용검사필증을 받은 날부터 과세기준일 현재까지의 기간 동안 임대된 사실이 없고, 그 임대되지 아니한 기간이 2년 이내인 주택을 말합니다.
⑤ 리츠 · 펀드에 의한 매입임대주택(종부령§3①5.)
리츠 · 펀드가 2008년 중 취득 및 임대하는 수도권 밖에 소재하는 임대주택을 말합니다.
⑥ 미분양분 매입임대주택(종부령§3①6.)
매입임대주택 중 2008.6.11.~2009.6.30. 까지 최초로 분양계약을 체결하고 계약금을 납부한 미분양주택을 말합니다. 이 경우 시장·군수 또는 구청장이 발행한 미분양주택 확인서 사본 및 미분양주택 매입 시의 매매계약서 사본을 제출하여야 합니다.
⑦ 건설임대주택 중 장기일반민간임대주택등(종부령§3①7.)
건설임대주택 중 「민간임대주택에 관한 특별법」 제2조 제4호에 따른 공공지원민간임대주택 또는 장기 일반민간임대주택을 말합니다.
⑧ 매입임대주택 중 장기일반민간임대주택등(종부령§3①8.)
매입임대주택 중 「민간임대주택에 관한 특별법」 제2조 제4호에 따른 공공지원민간임대주택 또는 장기 일반민간임대주택을 말합니다. 다만, 1세대가 국내에 1주택 이상을 보유한 상태에서 조정대상 지역 내 신규 취득한 장기 일반민간임대주택에 대하여는 합산배제 적용대상에서 제외됩니다.
조정대상지역 적용시점 판단(6월 1일 기준으로 판단)
1세대가 1주택 이상을 보유한 상태에서 '18.9.14.일 이후 조정대상지역 내 장기일반민간임대주택을 신규 취득(계약포함)한 경우 합산배제에서 제외됩니다.(해지 시 6.1. 기준판단) 또한, 법인이 조정대상지역 내 주택을 2020년 6월 18일 이후 장기 일반민간 임대주택으로 등록신청하는 경우에는 합산배제 적용대상에서 제외된다.
합산배제 임대주택 요건
합산배제 임대주택에 해당하기 위해서는 앞에서 설명한 종류에 해당하면서도 면적, 임대주택 수, 임대기간 등의 요건이 필요합니다. 세부내용은 다음과 같습니다.
공시가격 요건 적용방법
합산배제 임대주택은 임대개시일(임대주택 호수 기준이 있는 경우 해당 기준을 충족하는 시점의 임대개시일) 또는 최초로 합산배제 신고를 한 연도의 과세기준일 현재 임대주택의 공시가격이 기준금액 이하여야 합니다.
임대기간 요건 적용방법
미임대 민간건설 임대주택을 제외한 합산배제 임대주택은 유형별로 일정기간 이상동안 계속하여 임대하는 경우에만 합산배제를 적용하며, 의무 임대기간을 충족하지 못하는 경우에는 합산배제로 경감받은 세액과 이자상당가산액을 납부하여야 합니다.
임대기간 적용 특례
건설임대주택의 임대기간 (종부세과-30, 11.11.22.)
임대사업자로서 2호 이상 주택의 임대를 개시한 날부터 계산하며, 상속 또는 합병 · 분할 · 조직변경에 따라 임대주택을 취득하여 계속 임대하는 경우에는 피상속인 또는 피합병법인 등 직전 임대사업자의 임대기간을 합산하여 임대기간을 계산함. 건설임대주택으로서 임대의무기간 중에 「공공주택 특별법 시행령」 제54조 제2항 제2호에 따라 임차인에게 분양전환하는 경우에는 임대개시일부터 임대의무기간 종료일까지 계속 임대하는 것으로 보지만, 동 조항에 따른 분양전환이 아닌 경우에는 임대의무기간 미충족으로 그동안 경감받은 종합부동산세와 이자상당가산액을 추징함.
임대료 상한요건 적용방법
건설임대주택과 매입임대주택, 건설임대주택 중 장기 일반민간임대주택과 매입임대주택 중 장기일반민간임대주택은 임대보증금 또는 임대료의 증가율이 5%를 초과하지 않아야 합니다('19.2.12. 설). 다만, 각 법령마다 임대보증금 또는 임대료 5% 증액제한의 최초 임대료 적용 세부 규정은 아래와 같이 다소 차이가 있습니다.
5% 증액제한 최초 임대료 기준
•「민간임대주택에 관한 특별법」 : 임대사업자가 정하는 임대료, 다만 민간임대주택 등록 당시 존속 중인 임대차계약이 있는 경우에는 그 임대차계약에 따른 임대료
•「소득세법 시행령」 상 양도소득세 : 다주택자 중과배제(제167조의3), 거주주택 비과세(제155조20항)는 '19.2.12. 이후 최초 체결하는 표준임대차계약에 따른 임대료
• 「조세특례제한법」상 양도소득세 :
① 장기임대주택 장기보유특별공제 2%~10% 추가공제(제97조의4) 조항은 '19.2.12. 이후 최초 체결하는 표준임대차계약에 따른 임대료
② 장기일반민간임대주택 장기보유특별공제 50%, 70% 적용(제97조의3) 조항은 임대주택 등록('18.12.31.까지 취득하고 취득일로부터 3개월 이내) 후 최초 체결하는 표준임대차 계약에 따른 임대료
③ 장기 일반민간임대주택등에 대한 양도소득세 감면 100% 적용(제97조의5) 조항은 임대주택 등록(20.12.31.까지) 후 최초 체결하는 표준임대차 계약에 따른 임대료
• 「종합부동산세법 시행령」 제3조 제1항 합산배제 임대주택 : 19.2.12. 이후 최초 체결하는 표준임대차계약에 따른 임대료
임대계약 체결 또는 임대료증액 후 1년 이내 재 증액은 불가하며, 임대보증금과 월 임대료 전환은 다음과 같습니다.
보증금 → 임대료 전환 시 임대료 인상률 산정방법
• 인상률 = [(갱신후 환산보증금 - 기존 환산보증금) / 기존 환산보증금] × 100
• 환산보증금 = 임대보증금 + {(월임대료 X 12) / 2.5%*}* 과세기준일(20.6.1.)의 한국은행 기준금리(0.5%) + 「주택임대차보호법」 산정률(2.0%)
의무임대기간 내에 임대료 증액제한 요건을 위반한 경우 위반한 당해 연도 및 그 다음 연도(총 2년) 합산배제를 제외하며, 최소 의무임대기간(5년 내지 10년) 경과하기 전에 위반한 경우에만 추징합니다.
임대료 증액제한 위반 추징사례(종부령 $3 12 임대주택, 의무임대 5년)
① 임대계약 갱신 시 임대료 상한 5%를 초과했으므로 해당연도와 그 다음연도('22년, 23년) 합산배제 제외
② 임대계약 갱신 시 최초 임대계약 체결('20년)로부터 의무임대기간 5년이 경과했으므로 5% 상한 초과여부 관계없이 합산배제 적용
합산배제 임대주택 임대료 상한 적용기준 (기획재정부 재산세제과 680 , 19.10.10)
1. 임대료 상한 규정은 시행일(19.2.12.)이후 표준임대차계약을 갱신하거나 새로 체결하는 분부터 적용하되, 동 시행일 이후 최초로 체결하는 표준임대차계약을 기준으로 하여 적용하는 것이며, 다른 임대사업자가 이미 임대주택으로 등록한 주택을 취득하는 경우 양수인은 양도인 세제 혜택과 과세요건 등을 승계하지 않는 것임
2. 임대보증금과 월임대료간 전환은 「민간임대주택에 관한 특별법」 제44조 제4항을 준용하는 것임
지금까지 정리한 합산배제 임대주택과 관련하여 임대계약의 각 체결시점 별로 몇가지 사례를 들어보겠습니다.
(사례1) 계속 임대중이던 주택을 임대사업자 등록 시 '19.2.12. 이후 처음 체결한 표준임대차계약을 기준으로 적용하는지, 아니면 기존 일반 임대차계약을 기준으로 적용하는지?
- '19.2.12. 이후 최초로 체결(갱신)하는 표준임대차계약을 기준으로 적용
(사례2) 임차인 승계조건으로 임대주택 취득 시 취득자가 처음 체결한 표준임대차계약을 기준으로 적용하는지, 아니면 종전 임대인의 표준임대차 계약을 기준으로 적용하는지?
- 기존 임대인이 '19.2.12. 이후 표준임대차 계약을 체결했더라도 매수인이 최초 작성한 표준임대차 계약을 기준으로 5% 초과여부 판단(5% 초과여부는 임대인 개인별 적용)
다가구주택의 임대주택 합산배제 요건
다가구주택에 대한 재산세 과세가 “1구"(1세대가 독립하여 사용할 수 있도록 구획된 부분)의 단위로 구분하여 이루어지고 있으며, 다가구주택의 주거 형태도 실질적으로 공동주택인 다세대주택과 유사하므로 1구"를 "1호"의 주택으로 보아 합산배제 요건을 적용합니다.
다가구주택의 정의
다가구주택이란 「건축법」상 단독주택에 해당하며, 2가구 이상이 독립된 생활을 할 수 있도록 건축된 1개 동의 주택으로 쓰이는 바닥면적의 합계가 660m(200평) 이하, 3층 이하, 19세대 이하가 거주할 수 있는 주택을 말합니다.
임대사업자등록 요건
과거 「민간임대주택에 관한 특별법」에서는 다가구주택을 단독주택으로 규정하고 있어 건설임대주택은 2동 이상, 매입임대주택으로 1동 이상 임대하는 경우에 임대사업자등록을 할 수 있었으나, 2015.5. 18.부터는 1동 중 일부 호수만 임대하는 다가구주택도 각 구별로 지자체 임대사업자 등록이 가능하도록 법령이 개정되었습니다.
「종합부동산세법」 에서도 다가구주택을 소유한 납세의무자가 사업자등록을 한 경우 임대사업자로 보도록 한 규정을 삭제하여 다가구주택의 경우에도 합산배제 적용을 받기 위해서는 반드시 지방자치단체에 임대사업자 등록을 하도록 개정('20.2.11.) 되었습니다.
합산배제 사원용 주택 등
합산배제 임대주택 외에도 종업원의 주거에 제공하기 위한 사원용 주택 및 기숙사, 주택건설사업자가 건축하여 소유하고 있는 미분양주택 등 종합부동산세 부과 취지에 적합하지 않은 주택은 주택분 종합부동산세 과세대상에서 제외하고 있습니다.
합산배제 사원용 주택종류별 세부사항
① 사용자 소유의 사원용 주택
종업원에게 무상 또는 저가로 제공하는 사용자 소유의 국민주택규모 이하의 주택을 말합니다. 여기서 저가로 제공하는 경우란, 과세기준일 현재 전세금 또는 임대보증금이 주택공시가격의 10/100 이하인 주택을 말합니다. 다만, 사용자가 개인인 경우에는 그 사용자의 「국세기본법」에 따른 특수관계자에게 주택을 제공하는 경우, 사용자가 법인인 경우에는 과점주주인 종업원에게 주택을 제공하는 경우에는 합산배제 대상에서 제외됩니다.
② 기숙사
「건축법 시행령」 별표1 제2호 라목에서 규정하는 기숙사로서 학생 또는 종업원 등의 주거에 제공하고 있는 기숙사를 말합니다.
③ 주택건설사업자의 미분양주택
과세기준일 현재 「주택법」에 따른 주택신축판매업자 또는 「건축법」에 따른 일반건축공사업자가 분양 또는 판매 목적으로 건축하여 소유하고 있는 미분양주택으로서 재산세의 납세의무가 최초로 성립하는 날부터 5년이 경과하지 아니한 주택을 말합니다. 과세기준일 현재 분양계약이 체결된 주택이라 하더라도 잔금 청산이 되지 않아 소유권 이전이 되지 않은 주택도 미분양주택에 해당됩니다.
*다만, 「건축법」에 따른 일반건축공사업자의 미분양 주택 중 「주택법」 제54조에 따라 공급하지 않은 주택의 경우 '본인 또는 타인이 1년 이상 거주한 주택'은 합산배제 되는 미분양주택의 범위에서 제외합니다.
④ 세대원이 가정어린이집으로 사용하는 주택
세대원이 과세기준일 현재 영유아보육법」 제13조의 규정에 따라 시장 · 군수·구청장의 인가를 받고 관할세무서장으로부터 고유번호를 부여받은 후 5년 이상 계속하여 가정어린이집으로 운영하는 주택을 말합니다.
가정어린이집용 주택의 의무운영기간(5년)을 충족하는 것으로 보는 경우
• 가정어린이집용 주택 소유자 또는 가정어린이집을 운영하던 세대원이 사망한 경우
• 가정어린이집용 주택이 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」 또는 그 밖의 법률에 따라 협의 매수 또는 수용된 경우
• 그 밖에 천재 · 지변 등 부득이한 사유로 더 이상 가정어린이집을 운영할 수 없는 경우
⑤ 시공자가 대물변제 받은 미분양주택
주택의 시공자가 주택건설업자로부터 해당 주택의 공사대금으로 받은 미분양 주택으로서 해당주택을 공사대금으로 받은 날 이후 해당 주택의 재산세 납세의무가 최초로 성립한 날부터 5년이 경과하지 아니한 주택을 말합니다.
⑥ 연구기관의 연구원용 주택
「정부출연연구기관 등의 설립·운영 및 육성에 관한 법률」 등 연구기관이 해당 연구기관의 연구원에게 제공하는 주택으로서 2008.12.31. 현재 보유하고 있는 주택을 말합니다.
⑦ 등록문화재 주택
「문화재보호법」 제53조 제1항에 따른 등록문화재에 해당하는 주택을 말합니다.
⑧ 노인주거복지시설을 설치한 자가 소유한 노인복지주택
「노인복지법」 제32조 제1항 제3호에 따른 노인복지주택을 같은 법 제33조 제2항에 따라 설치한 자가 소유한 해당 노인복지주택을 말합니다.
합산배제 신고(종부령§3⑨)
합산배제 적용대상 주택을 보유한 자가 합산배제 임대주택의 규정을 적용받으려는 때에는 매년 9. 16.~9.30.까지 합산배제 신고서를 납세지 관할세무서장에게 제출하여야 합니다. 다만, 최초의 합산배제신고를 한 연도의 다음 연도부터는 그 신고한 내용 중 소유권 또는 전용면적 등의 변동이 없는 경우에는 신고하지 아니할 수 있습니다. 합산배제 신고는 서면방법 외에 온라인 방법으로 신고할 수 있으며, 국세청 누리집(www.nts.go.kr) 또는 홈택스(www.hometax.go.kr)에서 합산배제 신고안내 동영상 또는 홈택스 신고 매뉴얼을 참고하여 신고할 수 있습니다.
합산배제 사후관리
합산배제 임대주택을 임대의무기간 이내에 양도하거나, 공가기간이 법정공가기간을 초과한 경우 등 합산배제 의무요건을 충족하지 못한 경우에는 합산배제 적용으로 경감받은 세액과 이자상당액을 추징합니다.
이자상당가산액 = 합산배제로 경감받은 세액 × 1일 25/10,000
다만, 임대의무기간 종료일에 임대사업자 등록이 자동 말소되는 아파트 장기임대주택과 단기임대주택을 「민간임대주택에 관한 특별법」에 따라 임대의무기간 내에 임차인의 동의를 받아 임대사업등록을 말소한 경우 기 합산배제로 경감받은 종합부동산세는 추징하지 않습니다(자동 말소된 경우 포함).
Q. 종합부동산세 합산배제 신고가 무엇인가요?
A. 종합부동산세 합산배제 신고란 납세자가 보유하고 있는 종합부동산세 과세 대상 부동산 중 일정요건에 해당하는 임대주택, 사원용주택 및 주택신축용토지 등을 종합부동산세 부과대상에서 제외하기 위해 해당 명세를 관할 세무서에 신고하는 것을 말합니다. 신고기간은 매년 9월 16일부터 9월 30일까지이며, 주소지(본점) 관할세무서 또는 국세청 홈택스 사이트에서 전자신고가 가능합니다.
Q. 합산배제 신고 후 요건을 충족하지 못하게 되면 어떻게 되나요?
A. 합산배제 요건을 충족하지 못한 주택을 합산배제 신고하거나, 합산배제 신고 후 의무임대기간 내 매각하는 등 합산배제 요건을 충족하지 못하게 되는 때에는 경감받은 세액과 이자상당가산액을 추가로 납부하여야 하는 것입니다. 이자상당가산액은 임대주택, 가정용 어린이집의 합산배제 요건 위반과 주택신축용 토지에 대한 사업계획 승인을 받지 못한 경우에만 부과됩니다.
주택의 공시가격 적용과 현황
부동산 가격공시는 국가 및 지방자치단체가 다양한 행정목적 활용을 위하여 「부동산 가격공시에 관한 법률」에 따라 국토교통부에서 매년 1월 1일을 기준으로 부동산의 적정 가격을 공시하는 것을 말합니다. 1989년부터 도입(주택은 2005년부터 도입된 부동산에 대한 공시가격은 각종 보유세 · 건보료 부과, 기초생활보장급여 대상 선정, 감정평가 등 60여개 분야에서 활용되고 있습니다.
공시가격 책정
주택에 대한 공시가격은 단독주택과 공동주택으로 구분하여 매년 1월 표준단독주택에 대한 공시가격을 공시 후 4월 말 공동주택과 개별단독주택에 대한 공시가격이 확정됩니다.
공시가격 확인 방법
공동주택, 표준단독주택에 대한 공시가격 열람은 부동산 공시가격알리미 사이트(www.realtyprice.kr:447)에서 조회 가능하며, 개별단독주택에 대한 공시가격은 관할 지방자치단체 홈페이지에서 열람이 가능합니다.
| 맺음말
위와 같이 종합부동산세에 관한 주요 내용과 1세대 1주택자의 혜택, 합산배제(종부세 비과세), 공시가격 등에 대해서 알아보았습니다.
긴 글 읽어주신 점 진심으로 감사드립니다. – 재무통 taxis
# 위 내용 중 수정 및 보완할 부분이 있으신 경우 이메일이나 댓글로 연락 주시기 바랍니다.
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