주택 관련 세금 Q&A(2)

주택관련 양도소득세, 법인세, 종합부동산세 등 세금 관련 주요 문답

| 인사말

안녕하세요? 재무통 taxis 입니다.
오늘은 주택관련 각 세목별 주요 질문과 답변에 대해 정리해보고자 합니다. 법인내에 부동산(주택)을 보유하는 경우와 부동산 관련 임대사업자분들께서도 참고하실 자료가 될 것 같습니다.

# 본 내용은 참고 용도로만 활용하시되, 정확한 정보는 관련 기관에서 확인하시기 바랍니다.(출처: 국세청)

< 목 차 >
Ⅰ. 양도소득세 관련 Q&A
Ⅱ. 종합부동산세 관련 Q&A
Ⅲ. 법인세 및 주택임대소득세 관련 Q&A
Ⅳ. 취득세 관련 Q&A

 

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Ⅱ. 종합부동산세 관련 Q&A

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조정대상지역에 2주택을 보유하던 상태에서 ’20.9.1. 주택 1호가 조정대상지역에서 해제된 경우 일반세율을 적용받는지?

조정대상지역 판정은 과세기준일(6월 1일) 현재를 기준으로 적용하므로 ’20년에는 조정대상지역 2주택자에 해당하며, ’21년 귀속분 부과 시에는 일반 2주택자에 해당합니다.

조정대상지역 지정

[시행 2020. 12. 18.] [국토교통부공고 제2020-1650호, 2020. 12. 18., 일부개정]
1-1. 지정지역 : 부산광역시 서구, 동구, 영도구, 부산진구, 금정구, 북구, 강서구, 사상구, 사하구, 대구광역시 중구, 동구, 서구, 남구, 북구, 달서구, 달성군(가창면, 구지면, 하빈면, 논공읍, 옥포읍, 유가읍 및 현풍읍 제외), 광주광역시 동구, 서구, 남구, 북구, 광산구, 울산광역시 중구, 남구, 경기도 파주시(문산읍, 파주읍, 법원읍, 조리읍, 월롱면, 탄현면, 광탄면, 파평면, 적성면, 군내면, 장단면, 진동면 및 진서면 제외), 충청남도 천안시 동남구(목천읍, 풍세면, 광덕면, 북면, 성남면, 수신면, 병천면 및 동면 제외), 서북구(성환읍, 성거읍, 직산읍 및 입장면 제외), 논산시(강경읍, 연무읍, 성동면, 광석면, 노성면, 상월면, 부적면, 연산면, 벌곡면, 양촌면, 가야곡면, 은진면 및 채운면 제외), 공주시(유구읍, 이인면, 탄천면, 계룡면, 반포면, 의당면, 정안면, 우성면, 사곡면 및 신풍면 제외), 전라북도 전주시 완산구, 덕진구, 전라남도 여수시(돌산읍, 율촌면, 화양면, 남면, 화정면 및 삼산면 제외), 순천시(승주읍, 황전면, 월등면, 주암면, 송광면, 외서면, 낙안면, 별량면 및 상사면 제외), 광양시(봉강면, 옥룡면, 옥곡면, 진상면, 진월면 및 다압면 제외), 경상북도 포항시 남구(구룡포읍, 연일읍, 오천읍, 대송면, 동해면, 장기면 및 호미곶면 제외), 경산시(하양읍, 진량읍, 압량읍, 와촌면, 자인면, 용성면, 남산면 및 남천면 제외), 경상남도 창원시 성산구

1-2. 해제지역 : 인천 중구 을왕동, 남북동, 덕교동, 무의동, 경기도 양주시 백석읍, 남면, 광적면, 은현면, 안성시 미양면·대덕면, 양성면, 고삼면, 보개면, 서운면, 금광면, 죽산면, 삼죽면

2. 지정기간 : 2020. 12. 18. ∼ 지정 해제시까지

3. 지정효력

• 「주택법」 제64조에 따른 분양권 전매 제한
• 기타 조정대상지역 지정에 따라 관련법령 및 규정에서 정하는 사항

4. 효력발생시기 : 이 공고문은 공고한 날부터 효력을 발생한다.

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3주택을 보유한 상태(모두 非조정대상지역)에서 1호를 임대사업자 등록 후 합산배제 적용받은 경우 적용세율은?

합산배제 주택은 세율 산정 시 주택수에 포함되지 않으므로 非조정대상지역 2주택 소유자로 보아 일반세율이 적용됩니다.

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부부가 조정대상지역 소재 주택 2호를 각각 50% 지분으로 소유하고 있는 경우 주택수 판정은?

종합부동산세는 주택의 지분 또는 부속토지만 소유한 경우에도 주택을 소유한 것으로 보아 세율을 적용하므로 부부 모두 조정대상지역 2주택자에 해당합니다.

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법인은 주택을 6억원 이하 보유한 경우에도 종합부동산세가 과세되는지?

법인은 주택분 종합부동산세 공제액(6억원)이 폐지되었으므로 주택을 보유한 가액 전체에 대해 종합부동산세 납세의무가 있습니다. 다만, 사업의 특성을 고려하여 시행령으로 정하는 법인의 경우 보유 주택의 공시가격이 6억원을 초과하는 경우에 한하여 종합부동산세가 부과되며, 이 경우 세율도 단일 최고세율이 아닌 개인과 동일한 누진세율이 적용됩니다.
*세부담 상한도 개인과 동일하게 적용

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'21년 주택분 종합부동산세 계산 시 법인 소유 주택에 대해서도 세부담 상한이 적용되는지?

주택분 종합부동산세 세율이 단일세율 3% 또는 단일세율 6%가 적용되는 법인 또는 법인으로 보는 단체는 '21년부터 주택분 종합부동산세 계산 시 세부담 상한이 적용되지 않습니다.

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법인의 경우 년부터는 '21 토지분 종합부동산세 계산시에도 세부담 상한이 미적용되는지?

법인 소유 주택에 대한 종합부동산세 계산시에만 세부담 상한이 적용되지 않는 것이고, 법인 소유 토지에 대한 종합부동산세 계산시에는 토지분 종합부동산세 세부담 상한이 적용됩니다.

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법인이 ’20.6.17. 이전 취득한 주택을 ’20.6.18. 이후 장기일반민간 임대주택 등록 시 합산배제 적용 가능여부는?

’21년 귀속분부터는 법인이 주택을 취득한 시기와 관계없이 ’20.6.18.이후 조정대상지역 소재 주택을 임대사업 등록한 경우 합산배제 대상에서 제외됩니다.

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임대주택 임대료 상한(5%)을 위반한 경우 해당 임대주택은 향후 계속하여 합산배제 적용을 받지 못하는지?

임대료 상한 5% 위반 시 위반한 연도와 그 다음연도(총 2년)에 대해 합산배제 대상에서 제외되는 것입니다.

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임대주택 임대료 상한 (5%)을 위반한 경우 기존 합산배제 적용으로 감면받은 세액을 추징하는지?

임대료 상한 5% 위반 시 기존 합산배제 적용받아 감면된 세액에 대하여 추징하는 것이나, 의무임대기간(5년, 8년)이 지난 임대주택의 경우 기존 감면세액은 추징하지 않는 것입니다.

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부부 공동으로 1주택을 보유하는 경우(다른 세대원은 보유 주택 없음) 세액공제가 적용되는지?

부부가 공동으로 1주택을 보유하는 경우 1세대 1주택자에 해당하지 않으므로 세액공제 적용되지 않습니다.
*부부 각각 6억원씩 공제, 연령 및 보유기간 세액공제 미적용

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종합부동산세 계산시 고령자 공제와 장기보유 공제를 받을 수 있는 1세대 1주택자의 범위가 어떻게 되는지?

1세대 1주택자란 세대원 중 1명만이 주택분 재산세 과세대상인 1주택만을 소유한 경우로서 그 주택을 소유한 소득세법 제1조의2제1항제1호에 따른 거주자를 말합니다.

다만, 합산배제 신고한 임대주택 외의 1주택을 소유한 자는 과세기준일 현재 그 주택에 주민등록이 되어 있고 실제로 거
주하고 있는 경우에 한정하여 1세대 1주택자로 봅니다.

거주자

소득세법 제1조의2 (정의)
① 이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.  <개정 2018. 12. 31.>
1. “거주자”란 국내에 주소를 두거나 183일 이상의 거소(居所)를 둔 개인을 말한다.

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합산배제 임대주택의 임대사업자 지위를 상속받은 경우 합산배제 임대주택의 공시가격* 기준일을 언제로 보는지? *6억원(수도권 밖 3억원)

“상속인”이 아닌 “피상속인”의 임대개시일 기준으로 판단합니다.

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임대주택이 아닌 종전주택을 재건축하여 취득한 신축주택을 임대주택 등록 시 합산배제 임대주택의 공시가격* 판정방법은? *6억원(수도권 밖 3억원)

종전주택이 합산배제 임대주택이 아니므로, 신축주택의 공시가격을 기준으로 합산배제 요건을 판정합니다.

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'20년 7월 11일 이후 단기건설임대주택을 장기건설임대주택으로 변경신고한 경우 종합부동산세 합산배제 되는지?

'20년 7월 11일 이후 단기건설임대주택을 장기건설임대주택으로 변경신고한 경우 종합부동산세 합산배제 건설임대주택에 해당하지 않습니다.

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종합부동산세 합산배제되는 장기임대주택의 의무임대기간이 늘어났다는데 , 의무임대기간이 몇 년인지?

종합부동산세 합산배제 대상 장기임대주택의 의무임대기간이 종전 8년 이상에서 10년 이상으로 연장됩니다.

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지금 아파트를 장기매입임대주택 등록 시 종합부동산세 합산배제를 받을 수 있는지?

'20년 7월 11일 이후 장기매입임대주택으로 신청한 아파트는 임대사업자 등록 후 10년 이상 임대하더라도 종합부동산세 합산배제를 받지 못합니다.

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'20년 7월 11일 이후 단기임대주택을 장기임대주택으로 변경 신고한 경우 종합부동산세 합산배제 되는지?

'20년 7월 11일 이후 단기임대주택을 장기임대주택으로 변경 신고한 경우 종합부동산세 합산배제 대상에 해당하지 않습니다.

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'20년 7월 10일 장기매입임대주택으로 등록 신청한 아파트가 7월 11일 이후 임대사업자 등록이 되는 경우 종합부동산세 합산배제를 받을 수 있는지?

종합부동산세 합산배제 받을 수 있습니다.

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단기임대주택으로 등록한 오피스텔이 임대의무기간 만료로 구청 임대사업자 등록이 말소되었는데, 다시 장기임대주택으로 등록하면 합산배제를 계속 받을 수 있는지?

단기임대주택으로 등록한 아파트가 아닌 오피스텔이 임대의무기간 만료로 구청 임대사업자 등록이 말소된 경우, 다시 장기임대주택으로 등록하면 종합부동산세 합산배제를 계속 적용받을 수 있습니다.

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아파트 이외의 주택은 지금이라도 장기매입임대주택으로 등록하면 종합부동산세 합산배제되는지?

아파트 이외의 주택은 지금이라도 장기매입임대주택으로 등록하면 종합부동산세 합산배제됩니다.

다만, 1세대가 국내에 1주택을 보유한 상태에서 ’18년 9월 14일 이후에 새로 취득한 조정대상지역에 소재한 주택은 장기임대주택으로 등록하더라도 종합부동산세 합산배제 대상에서 제외됩니다.

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법인이 아파트 이외의 주택을 장기매입임대주택으로 등록하면 종합부동산세 합산배제되는지?

법인 또는 법인으로 보는 단체가 아파트 이외의 주택을 장기매입임대주택으로 등록하면 종합부동산세 합산배제 받을 수있습니다.

다만, '20년 6월 18일 이후 사업자등록 등을 신청(임대할 주택을 추가하기 위한 등록사항의 변경신고)한 조정대상지역에 있는 장기일반민간매입임대주택은 종합부동산세 합산배제 대상에서 제외됩니다.

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아파트 장기매입임대주택과 단기임대주택을 임대의무기간 내에 임대사업자등록을 신청말소한 경우 기존 합산배제로 경감받은 종합부동산세가 추징되는지?

임대의무기간 종료일에 임대사업자 등록이 자동 말소되는 아파트 장기임대주택과 단기임대주택을 민간임대주택에 관한 특별법에 따라 임대의무기간 내에 임차인의 동의를 받아 임대사업등록 말소한 경우 기 합산배제로 경감받은 종합부동산세는 추징되지 않습니다.

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아파트 이외의 장기매입임대주택의 임대사업자 등록을 의무임대기간 충족 전에 자진 말소하는 경우 기 합산배제로 경감받은 종합부동산세가 추징되는지?

아파트 이외의 장기매입임대주택은 종료일에 임대사업자 등록이 자동 말소되는 유형이 아니므로 의무임대기간(8년 또는 10년 이상) 충족 전에 임대사업자 등록을 자진 말소하는 경우 기 합산배제로 경감받은 종합부동산세가 추징됩니다.

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아파트 장기매입임대주택과 단기임대주택은 기존 합산배제로 경감받은 종합부동산세를 추징당하지 않으려면 임대의무기간의 1/2 이상을 임대한 후에 임대사업자 등록을 신청 말소해야 하는지?

임대의무기간 종료일에 임대사업자 등록이 말소되는 유형인 아파트 장기매입임대주택과 단기민간임대주택은 임대의무기간의 1/2 이상을 임대하기 전에 임대사업자 등록을 신청말소하는 경우에도 기 합산배제로 경감받은 종합부동산세가 추징되지 않습니다.

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'18년 3월 31일 등록한 단기민간임대주택이 '20년 8월 18일 임대의무기간 만료로 임대사업자 등록이 직권 말소된 경우 '20년에는 합산배제 되는지?

종합부동산세 과세기준일인 '20년 6월 1일 현재 시·군·구청 및 세무서에 임대사업자 등록한 상태에서 임대하고 있었던 임대주택이므로 '20년 종합부동산세 계산 시 합산배제됩니다.

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종합부동산세 합산배제된 임대주택이 도시 및 주거환경정비법에 따라 아파트로 재개발·재건축되어 재개발·재건축 후 임대사업자등록이 불가능한 경우 기 합산배제로 경감받은 종합부동산세가 추징되는지?

합산배제 임대주택에 해당하여 종합부동산세를 경감받은 임대주택이 도시 및 주거환경정비법 등에 따른 재개발·(소규모 )재건축·리모델링으로 인해 신규 취득한 주택이 아파트라서 임대사업자 등록이 불가능한 경우, 기 경감받은 종합부동산세는 추징되지 않습니다.

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| 맺음말

위와 같이 주택관련 세금에 대해 질문과 답변으로 정리하여 알아보았습니다.

긴글 읽어주신 점 진심으로 감사드립니다. – 재무통 taxis

# 위 내용 중 수정 및 보완할 부분이 있으신 경우 이메일이나 댓글로 연락 주시기 바랍니다.