주거용 오피스텔의 주택 여부

| 인사말

안녕하세요? 재무통 taxis 입니다.
오늘은 실제 주거용으로 사용하는 오피스텔을 세법 그리고 국세청에서도 주택으로 인정하는지에 대해서 국세청 질의회신 내용을 통해 알아보고자 합니다. 법인사업자가 대물변제나 분양 받은 오피스텔을 사택 또는 개인에게 임대를 할 경우 임대물의 용도 구분에도 관련되어, 업무에 참고하실 수 있습니다. 

# 본 내용은 참고 용도로만 활용하시되, 정확한 정보는 관련 기관에서 확인하시기 바랍니다.
# 글머리번호순서: Ⅰ. → 1. → 1). → (1). → ① → ⓐ; 참고자료; 부연설명(주석);

< 목 차 >
Ⅰ. 개요
Ⅱ. 관련 질의회신
Ⅲ. 관련 법령

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Ⅰ. 개요

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제목

주거용으로 사용하는 오피스텔의 주택 여부

요지

1세대 1주택 비과세규정을 적용함에 있어 “주택”이라 함은 공부상 용도 또는 사업자등록 여부와관계없이 사실상 상시 주거용으로 사용하는 건물을 말하는 것임.

회신

「소득세법」 제89조 제1항 제3호 및 같은법 시행령 제154조 제1항의 1세대 1주택 비과세규정을적용함에 있어 “주택”이라 함은 공부상 용도 또는 사업자등록 여부와 관계없이 사실상 상시 주거용으로 사용하는 건물을 말하는 것으로, 귀 질의의 오피스텔이 이에 해당하는지 여부는 당해오피스텔의 내부구조ㆍ형태 및 사실상 사용하는 용도 등을 종합하여 사실판단할 사항임.

관련법령

소득세법 시행령 제154조 (1세대 1주택의 범위)

소득세법 시행령 제154조 (1세대1주택의 범위)
①법 제89조제1항제3호가목에서 “대통령령으로 정하는 요건”이란 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 해당 주택의 보유기간이 2년(제8항제2호에 해당하는 거주자의 주택인 경우는 3년) 이상인 것[취득 당시에 「주택법」 제63조의2제1항제1호에 따른 조정대상지역(이하 “조정대상지역”이라 한다)에 있는 주택의 경우에는 해당 주택의 보유기간이 2년(제8항제2호에 해당하는 거주자의 주택인 경우에는 3년) 이상이고 그 보유기간 중 거주기간이 2년 이상인 것]을 말한다. 다만, 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 제1호부터 제3호까지의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그 보유기간 및 거주기간의 제한을 받지 않으며 제5호에 해당하는 경우에는 거주기간의 제한을 받지 않는다.  <개정 2020. 2. 11.>
1. 「민간임대주택에 관한 특별법」 제2조제2호에 따른 민간건설임대주택 또는 「공공주택 특별법」 제2조제1호의2에 따른 공공건설임대주택을 취득하여 양도하는 경우로서 해당 건설임대주택의 임차일부터 해당 주택의 양도일까지의 기간 중 세대전원이 거주(기획재정부령으로 정하는 취학, 근무상의 형편, 질병의 요양, 그 밖에 부득이한 사유로 세대의 구성원 중 일부가 거주하지 못하는 경우를 포함한다)한 기간이 5년이상인 경우
2. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우. 이 경우 가목에 있어서는 그 양도일 또는 수용일부터 5년 이내에 양도하는 그 잔존주택 및 그 부수토지를 포함하는 것으로 한다.
가. 주택 및 그 부수토지(사업인정 고시일 전에 취득한 주택 및 그 부수토지에 한한다)의 전부 또는 일부가 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」에 의한 협의매수ㆍ수용 및 그 밖의 법률에 의하여 수용되는 경우
나. 「해외이주법」에 따른 해외이주로 세대전원이 출국하는 경우. 다만, 출국일 현재 1주택을 보유하고 있는 경우로서 출국일부터 2년 이내에 양도하는 경우에 한한다.
다. 1년 이상 계속하여 국외거주를 필요로 하는 취학 또는 근무상의 형편으로 세대전원이 출국하는 경우. 다만, 출국일 현재 1주택을 보유하고 있는 경우로서 출국일부터 2년 이내에 양도하는 경우에 한한다.
3. 1년이상 거주한 주택을 기획재정부령으로 정하는 취학, 근무상의 형편, 질병의 요양, 그 밖에 부득이한 사유로 양도하는 경우
4. 삭제  <2020. 2. 11.>
5. 거주자가 조정대상지역의 공고가 있은 날 이전에 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 사실이 증빙서류에 의하여 확인되는 경우로서 해당 거주자가 속한 1세대가 계약금 지급일 현재 주택을 보유하지 아니하는 경우

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Ⅱ. 관련 질의회신

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서면5팀-327, 2006.10.04

회신
「소득세법」 제89조 제1항 제3호 및 같은법 시행령 제154조 제1항의 1세대 1주택 비과세규정을 적용함에 있어 “주택”이라 함은 공부상 용도 또는 사업자등록 여부와 관계없이사실상 상시 주거용으로 사용하는 건물을 말하는 것으로, 귀 질의의 오피스텔이 이에 해당하는지 여부는 당해 오피스텔의 내부구조ㆍ형태 및 사실상 사용하는 용도 등을 종합하여 사실판단할 사항임.

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서면5팀-327, 2006.10.04

사실관계
본인은 1주택을 소유하고 있는 중 사업자등록을 하고 임대용으로 오피스텔을 1채 분양받음.
당해 오피스텔을 임차인이 임의적으로 주거용으로 사용하고 주민등록 전입을 하는 경우임대인의 대처방법(질의인 의견)

• 업무용으로만 사용하도록 특약이 있는 임대차계약서 작성
• 해당 동사무소에 주거용 주민등록 전입 수리 거부요청

질의내용
상기 내용의 오피스텔을 임차인이 주거용으로 사용하는 경우 당해 오피스텔을 1주택으로보아 1세대1주택 비과세를 받을 수 없는지 여부 및 임차인의 행위에 대한 예방 방법이 있는지 여부

회신
「소득세법」 제89조 제1항 제3호 및 같은법 시행령 제154조 제1항의 1세대 1주택 비과세규정을 적용함에 있어 “주택”이라 함은 공부상 용도 또는 사업자등록 여부와 관계없이사실상 상시 주거용으로 사용하는 건물을 말하는 것으로, 귀 질의의 오피스텔이 이에 해당하는지 여부는 당해 오피스텔의 내부구조ㆍ형태 및 사실상 사용하는 용도 등을 종합하여 사실판단할 사항임.

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서면4팀-3630, 2006.11.02

회신
건물이 주택에 해당하는지 여부는 건물의 공부상의 용도구분에 관계없이 실제 용도가 사실상 주거에 공하는 건물인가에 의하여 판단하여야 하고 일시적으로 주거가 아닌 다른 용도로 사용되고 있다고 하더라도 그 구조ㆍ기능이나 시설등이 본래 주거용으로서 주거용에 적합한 상태에 있고 주거기능이 그대로 유지ㆍ관리되고있어 언제든지 본인이나 제3자가 주택으로 사용할 수 있는 건물의 경우에는 이를 주택으로 보는 것이며, 귀 질의의 경우가 이에 해당하는지는 사실관계를 종합적으로 검토하여 판단할 사항임.

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서면4팀-940, 2007.03.21

사실관계
2005.10월 오피스텔을 취득하여 사업자에게 업무용으로 임대하여 왔으나, 계약이 종료되어 주거목적 임차인에게 주거용으로 임대를 할 예정임.

질의요지

• 업무용으로 사용하던 오피스텔을 주거용으로 사용하게 되는 경우 일시적 2주택 비과세특례 규정을 적용할 수 있는지 여부
• 일시적 2주택 비과세특례 규정을 적용한다면, 새로운 주택의 취득시기를 언제로 볼 것인지 여부

회신
귀 질의의 경우, 국내에 1주택(이하 “A주택”이라 함)을 소유하는 1세대가 업무용시설인오피스텔 1채를 취득하여 사업자에게 업무용으로 임대하던 중 계약이 종료되어 다른 거주자에게 상시 주거용으로 임대하는 경우로서 당해 오피스텔 주거용으로 임대하는 날부터 1년 이내에 A주택을 양도하는 경우에는 이를 1세대 1주택으로 보아 「소득세법 시행령」제154조 제1항의 규정을 적용하는 것임.

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Ⅲ. 관련 법령

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소득세법 제89조 (비과세 양도소득)
① 다음 각 호의 소득에 대해서는 양도소득에 대한 소득세(이하 “양도소득세”라 한다)를 과세하지 아니한다.  <개정 2020. 8. 18.>
3. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택(가액이 대통령령으로 정하는 기준을 초과하는 고가주택은 제외한다)과 이에 딸린 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령으로 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지(이하 이 조에서 “주택부수토지”라 한다)의 양도로 발생하는 소득
가. 1세대가 1주택을 보유하는 경우로서 대통령령으로 정하는 요건을 충족하는 주택
나. 1세대가 1주택을 양도하기 전에 다른 주택을 대체취득하거나 상속, 동거봉양, 혼인 등으로 인하여 2주택 이상을 보유하는 경우로서 대통령령으로 정하는 주택

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| 맺음말

위와 같이 오피스텔에 대해서 주거용으로 사용할 경우 세법상 주택으로 인정받을 수 있는지에 대해 국세청의 관련 질의회신을 통해서 알아보았습니다.

긴글 읽어주신 점 진심으로 감사드립니다. – 재무통 taxis

# 위 내용 중 수정 및 보완할 부분이 있으신 경우 이메일이나 댓글로 연락 주시기 바랍니다.