주택임대사업자의 임대보증금 보증 가입

출처: 국토교통부 보도자료 "임대보증금 보증 가입의 폭이 한층 넓어집니다" 민간임대정책과, 2021.08.13.

지난 민간임대주택에 관한 특별법 개정에 따른 후속조치로 임대사업자의 보증가입 구체화

< 목 차 >
Ⅰ. 개요
Ⅱ. 세부내용
Ⅲ. 보증보험 가입설명

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Ⅰ. 개요

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등록임대 임차인 보호

정부는 등록임대주택 거주 임차인 보호를 위해 임대사업자의 임대보증금 보증가입 의무화를 추진하고 있습니다.

• 정부는 임대차 3법의 시행 등에 따른 임대인 혜택간 형평성 고려 및 등록주택 거주 임차인 보호 강화 필요성에 따라 7.10 대책을 통해 등록임대주택 임대보증금 보증가입 의무화를 추진하고 있습니다.
• 임대보증금 보증가입 의무화는 임대등록제도 개편 관련「민간임대주택에 관한 특별법」(이하 “민특법”) 개정 후 신규 등록/기존 등록주택 여부에 따라 적용시기 및 내용이 달리 적용됩니다.
• 우선 신규 등록주택(장기임대, 8→10년 임대의무기간 연장 예정)의 경우 임대보증금 보증가입 의무는 민특법 개정 즉시 적용될 예정입니다. 특히 갭투자 통한 임대등록 근절 및 임차인의 피해예방을 위해 사업자의 신용도, 임대주택의 부채비율 등 재무상황이 열악한 경우 등록 불가하도록 추진할 예정입니다.
• 법 개정 전 등록하여 사업 유지 중인 모든 주택들은 기존 사업자의 보증가입 의무 준수를 위한 준비 및 관련 기관들의 보증상품 마련 등을 위한 준비기간이 필요함을 감안하여 법 개정 후 1년간 시행 유예기간을 두고, 그 이후 임대차계약 갱신 또는 임차인 변경시부터 보증보험 가입을 적용토록 추진할 계획입니다.
• 임대사업자가 가입하는 임대보증금 보증보험료*는 임대사업자의 신용도와 해당 주택의 부채비율에 따라 각각 달리 책정되므로, 재무적으로 건실한 주택**의 경우 부담률이 높지 않습니다.
  *보증보험료(개인 임대사업자, HUG) : 임대보증금*보증료율(0.099～1.139%) → 보증료율은 개인신용도, 부채비율에 따라 결정(해당 보도자료의 붙임 참고)
  **(사례) 사업자 신용도가 2등급, 해당주택 부채비율이 80% 이하(수수료율 0.137%) 전세금 2억 원인 주택의 경우, 연 보증보험료는 274,000원
• 더불어 현행법상에서도 일정요건 충족시* 임대보증금 전액이 아닌 해당 임대주택의 담보권 설정금액과 보증금을 합한 금액에서 주택가격의 60%를 뺀 금액을 대상으로 보증가입을 할 수 있도록 하고 있기 때문에 보증부담이 과도하지 않을 것으로 판단됩니다.
  *근저당권이 세대별로 분리, 임대사업자가 임대보증금보다 선순위인 제한물권 등을 해소, 전세권이 설정된 경우 가능(민특법 제49조제3항)

보증상품가입 의무화

민간임대주택에 관한 특별법 제14조 (보증상품의 가입)
① 자기관리형 주택임대관리업을 하는 주택임대관리업자는 임대인 및 임차인의 권리보호를 위하여 보증상품에 가입하여야 한다.
② 제1항에 따른 보증상품의 종류와 가입절차 등에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.

민간임대주택에 관한 특별법시행령 제13조 (주택임대관리업자의 보증상품 가입)
① 법 제14조제1항에 따라 자기관리형 주택임대관리업자는 다음 각 호의 보증을 할 수 있는 보증상품에 가입하여야 한다.
1. 임대인의 권리보호를 위한 보증: 자기관리형 주택임대관리업자가 약정한 임대료를 지급하지 아니하는 경우 약정한 임대료의 3개월 분 이상의 지급을 책임지는 보증
2. 임차인의 권리보호를 위한 보증: 자기관리형 주택임대관리업자가 임대보증금의 반환의무를 이행하지 아니하는 경우 임대보증금의 반환을 책임지는 보증
② 자기관리형 주택임대관리업자는 임대인과 주택임대관리계약을 체결하거나 임차인과 주택임대차계약을 체결하는 경우에는 제1항 각 호의 보증상품 가입을 증명하는 보증서를 임대인 또는 임차인에게 내주어야 한다.
③ 제2항에 따른 보증서는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 기관이 발행한 것이어야 한다.
1. 「주택도시기금법」 제16조에 따른 주택도시보증공사
2. 다음 각 목의 금융기관 중 국토교통부장관이 지정하여 고시하는 금융기관
가. 「은행법」에 따른 은행
나. 「중소기업은행법」에 따른 중소기업은행
다. 「상호저축은행법」에 따른 상호저축은행
라. 「보험업법」에 따른 보험회사
마. 그 밖의 법률에 따라 금융업무를 행하는 기관으로서 국토교통부령으로 정하는 것
④ 자기관리형 주택임대관리업자는 제1항 각 호에 따른 보증상품의 내용을 변경하거나 해지하는 경우에는 그 사실을 임대인 및 임차인에게 알리고, 자기관리형 주택임대관리업자의 사무실 등 임대인 및 임차인이 잘 볼 수 있는 장소에 게시하여야 한다.

 

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Ⅱ. 세부내용

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공시가격 적용비율 개정, 주택가격에 시세 반영

임대보증금 보증 가입의 폭이 한층 넓어집니다. 

• 앞으로 등록임대사업자의 임대보증금 보증 가입 심사에서 부동산 시세, 1년 이내 해당세대 매매가격 등을 활용할 수 있게 됩니다. 국토교통부는 국토교통부 고시 ‘공시가격 및 기준시가 적용비율’을 개정(8.17)하고 같은 날부터 본격 시행한다고 밝혔습니다.
• 이번 개정은 모든* 등록임대주택에 대해 임대보증금 보증 가입을 의무화한「민간임대주택에 관한 특별법」(’20.8.18. 시행)에 대한 후속조치로서, 보증 가입 전면시행(’21.8.18)**을 앞두고 현행 주택가격 기준이 시세와 괴리된 측면이 있고, 전세보증금 반환보증 등에서 부동산 시세 등 다양한 가격기준을 적용하고 있는 점을 고려하였습니다.
  *(종전) 건설임대 전부, 매입임대 일부(동일단지 통 매입, 100세대이상)만 해당
  **법 시행 당시 보증가입대상으로 추가된 기존 임대주택은 법 시행 1년 (’21.8.18) 후 임대차계약을 체결하는 경우부터 적용

개정안 주요내용

① 주택가격으로 활용되는 공시가격에 대한 적용비율을 상향조정하고, ② 보증회사에서 전세보증금 반환보증 심사 시 활용하고 있는 시세가격기준 등도 준용하는 것으로, 먼저, 공시가격에 적용하는 비율은 ’21년 공시가격의 현실화율*을 역산한 값을 기준으로 다음과 같이 변경됩니다.
*’21년 기준 공시가격 현실화율은 평균 70.2%(공동주택) 및 55.9%(단독주택)

다음으로, 임대사업자들이 보증회사의 가격기준에 따라 감정평가액, 공시가격(또는 기준시가) 외에 ‘부동산시세, 1년 이내 해당세대의 매매가격’ 등을 활용할 수 있도록 하였습니다.
*임대보증금 보증 가입을 위한 자세한 주택가격 기준은 주택도시보증공사 (www.khug.or.kr) 및 SGI서울보증(www.sgic.co.kr) 누리집 참고

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Ⅲ. 보증보험 가입설명

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HUG 주택도시보증공사 - 임대보증금보증

상품설명

임대사업자가 임대보증금을 반환하지 않는 경우 임차인에게 임대보증금의 반환을 책임지는 보증상품

보증대상

「민간임대주택에 관한 특별법」 제49조 제1항에 따른 민간임대주택
1. 민간건설임대주택
2. 제18조 제6항에 따라 분양주택 전부를 우선 공급받아 임대하는 민간매입임대주택
3. 동일 주택단지에서 100호 이상으로서 대통령령으로 정하는 호수 이상의 주택을 임대하는 민간매입임대주택
4. 제2호와 제3호 외의 민간매입임대주택

보증책임

임대보증금의 지급을 책임짐

보증채권자

당해 임대주택의 임차인

보증채무자

당해 임대주택의 임대사업자

보증금액

• 사용검사전 임대보증금보증 : 주택임대보증 준용사용검사후
• 임대보증금보증 : 임차인으로부터 받거나 받을 임대보증금

다만, 다음의 요건을 갖춘 경우에는 담보권 설정금액과 임대보증금을 합한 금액에서 주택가격의 60%를 제외한 금액으로 할 수 있음

① 근저당권이 세대별로 분리된 경우(근저당권이 주택단지에 설정된 경우에는 근저당권의 공동담보를 해제하고, 채권최고액을 감액하는 근저당권 변경등기의 방법으로 할 수 있다)
② 임대사업자가 임대보증금보다 선순위의 제한물권(다만, 제1호에 따라 세대별로 분리된 근저당권은 제외한다), 압류, 가압류 및 가처분 등을 해소한 경우
③ 임차인이 전세권 설정을 요구하고 임대사업자가 이에 동의하여 전세권이 설정된 경우. 이 경우 임차인이 전세권 설정을 요구하지 않는 경우에는 전세권 설정요건을 충족한 것으로 봄

보증기간

• 사용검사전 임대보증금보증 : 주택임대보증 준용
• 사용검사후 임대보증금보증 : 보증서발급일로부터 1년

보증요건

• 당해 임대주택에 압류, 가압류 및 가처분 등 권리제한사항이 있는 경우 이를 말소하여야 함
• 담보권 설정금액이 주택가격의 60% 이내일 것
• 담보권 설정금액과 임차보증금의 합이 주택가격의 100% 이내일 것(부채비율이 100%를 초과하는 경우 초과금액에 해당하는 담보물을 제공하고 보증신청 가능)
• 기타 공사 규정에 적합하지 않은 경우

보증료

사용검사후 임대보증금보증 : 주택임대보증 준용

보증료 산정식

보증료 = 보증금액 × 보증료율* × 보증기간에 해당하는 일수/365
*신용평가등급 및 부채비율별 보증료율

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